Выбор наиболее эффективного использования объекта недвижимости
Введение
Проживание людей, предоставление услуг и производство товаров, ничто не обходится без участия недвижимого имущества в современном мире. Сегодня недвижимость представляет собой ценнейший ресурс для человечества и включает в своё понимание земельный участок и имеющиеся на нем улучшения с проведёнными коммуникациями. Важное значение имеет тот факт, что этот участок земли ограничен, в соответствии с этим существует необходимость использовать его максимально эффективно.
Чтобы понять какой вариант использования является наиболее эффективным в экономике недвижимости существует специальный критерий-рыночная стоимость, на которую влияют характеристики объекта, местоположение, макроэкономическая ситуация и развитие рынка недвижимости в целом.
Актуальность данной работы заключается в необходимости определить такой вариант использования земли, и существующих улучшений, который будет максимально использовать преимущества объекта и отражать его наибольшую стоимость.
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 7
1. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА 8
1.1. Описание земельного участка 8
1.2. Описание улучшений 10
1.3. Анализ местоположения объекта 12
2. АНАЛИЗ РЫНКА 16
2.1. Анализ макроэкономических показателей 16
2.2. Анализ рынка недвижимости 21
3. АНАЛИЗ С ЦЕЛЬЮ ВЫБОРА НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ВАРИАНТА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА 26
3.1. Выбор наиболее эффективного варианта использования земельного участка как условно свободного 27
3.2. Выбор наиболее эффективного варианта использования земельного участка с улучшениями 46
4. АНАЛИЗ РИСКОВ 54
4.1. Анализ рисков ННЭИ земельного участка как условно свободного 55
4.2. Анализ рисков ННЭИ земельного участка с имеющимися улучшениями 57
4.3. Разработка рекомендаций по работе с рисками 60
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 64
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 65
ПРИЛОЖЕНИЕ А 67
ПРИЛОЖЕНИЕ Б 71
ПРИЛОЖЕНИЕ В 74
ПРИЛОЖЕНИЕ Г 77
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Официальный сайт «Яндекс Карты» [Электронный ресурс]. – Определение местоположения– https://yandex.ru/maps/2/saint-petersburg/?ll=30.315635%2C59.938951&z=11 (дата обращения: 10.11.2021).
2. Официальный сайт «Правительство Санкт-Петербурга» [Электронный ресурс]. – Комитет по градостроительству и архитектуре. Правило землепользования и застройки – http://kgainfo.spb.ru/zakon/pravila-zemlepolzovaniya-i-zastrojk/ (дата обращения: 10.11.2021).
3. Официальный сайт «rgis.spb.ru» [Электронный ресурс]. – Региональная геоинформационная система – http://www.rgis.spb.ru/map/Main.aspx/ (дата обращения: 25.11.2021).
4. Официальный сайт «avito.ru» [Электронный ресурс]. – Бизнес-центр «Грибоедов» объявление о продаже на Авито – https://www.avito.ru/sanktpeterburg/kommercheskaya_nedvizhimost/biznes-tsentr_klassa_v_1995032025 (дата обращения: 25.11.2021).
5. Официальный сайт «biz-cen.ru» [Электронный ресурс]. – Бизнес-центры Санкт-Петербурга – https://www.biz-cen.ru/ (дата обращения: 25.11.2021).
6. Официальный сайт Администрации Санкт-Петербурга [Электронный ресурс]. – Адмиралтейский район – https://www.gov.spb.ru/gov/terr/reg_admiral/information/ (дата обращения: 25.11.2021).
7. Официальный сайт «bn.ru» [Электронный ресурс]. – Адмиралтейский район Санкт-Петербурга. База знаний – https://www.bn.ru/wiki/rayon/admiraltejskij (дата обращения: 25.11.2021).
8. Официальный сайт «ach.gov.ru» [Электронный ресурс]. – Опердоклад. Макроэкономические показатели – https://ach.gov.ru/audit/I-quarter-2021 (дата обращения:28.12.2021).
9. Официальный сайт «Банк России» [Электронный ресурс]. – Центральный банк Российской Федерации – https://www.cbr.ru (дата обращения: 28.12.2021).
10. Официальный сайт «Яндекс. Новости» [Электронный ресурс]. – Биржевые индексы – https://yandex.ru/news/quotes/50.html (дата обращения: 28.12.2021).
11. Официальный сайт «colliers.com» [Электронный ресурс]. – ColloiersInternational. Аналитика. Обзор рынка коммерческой недвижимости – https://www.colliers.com/ru-ru/research/st-petersburg/office-market-report_stpetersburg_q12021_ru (дата обращения: 09.01.2022).
12. Официальный сайт «spb.restate.ru» [Электронный ресурс]. – График и динамика цен продажи объектов недвижимости в Санкт-Петербурге – https://spb.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-ofisov/ (дата обращения: 09.01.2022).
13. Озеров, Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости [Текст]: учебник для вузов / Е. С. Озеров. – СПб.: Изд-во «МСК», 2007. 536 с.
14. Табакова С. А., Дидковская А. В. Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2014, для условий строительства в Московской области, Россия. Серия «Справочник оценщика». - М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2014. 736 c.
15. Пупенцова С.В. Экономика недвижимости: учеб. пособие / С.В. Пупенцова. – 2-е изд., перераб. и доп. СПб: Изд-во Политехн. ун- та, 2010. -176 c.
16. Официальный сайт «Damodaran Online» [Электронный ресурс].– Персональная страница Асвата Дамодарана https://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/ (дата обращения: 20.02.2022).
17. Пупенцова, С.В. Основы оценки активов и бизнеса: учеб. пособие / С.В. Пупенцова. СПБ.: Изд-во СПбПУ, 2011. 218 с.
18. Бурлова А.Н., Пупенцова С.В. Выбор оптимальной этажности офисного центра // В сборнике: Фундаментальные и прикладные исследования в области управления, экономики и торговли Сборник трудов научной и учебно-практической конференции. В 3-х частях. 2017. 33-40 с.
19. Пупенцова С.В. Методы анализа риска инвестиций в недвижимость // Научно-технические ведомости Санкт-Петербургского государственного политехнического университета. 2006. № 46. – 360-364 с.
20. Пупенцова С.В., Каракчиева И.М. Идентификация рисков инновационного проекта с использованием качественных методов анализа рисков // Управление риском. 2022. № 1 (101). – 15-22. с.
21. Пупенцова С.В., Буданова А.Д., Сухих Ю.А. идентификация рисков на основе комбинации методов Исикавы и квалиметрии // В сборнике: Татищевские чтения: актуальные проблемы науки и практики. Материалы XVIII Международной научно-практической конференции. В 3-х томах. Тольятти, 2021. – 55-58 с.
Рассчитаем данный показатель двумя способами: техникой экстракции и с применением модели WACC.
Техника экстракции позволяет получить значение внутренней нормы доходности, путем переработки информации об объекте-аналоге и рынке [17]. Существует информация, что объект сопоставимый с планируемым торговым комплексом был продан за 150 тыс. руб. за кв. м. Общая площадь аналога составила 37669,4 кв. м. Кроме того, цены и ставки предложения за 4 лет также представлены. Также имеется информация о коэффициентах недозагрузки (Kv = 6 %), неплатежей (Kl = 0 %) и операционных расходов (Keo = 11 %).
Для определения коэффициента роста цен, была рассчитана средняя геометрическая минус единица по всем ставкам аренды и ценам продажи за 4 года, коэффициент роста цен составил 9 %, а ставка аренды понижается в среднем на 1 % в год. Далее были смоделированы денежные потоки, на основе которых и получили норму отдачи равную 24 %.