Выбор наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Санкт-петербург, ул. Обручевых, д. 9
ВВЕДЕНИЕ
Правильный выбор наилучшего и наиболее эффективного метода использования является одним из важнейших факторов, влияющих на оценку рыночной стоимости объекта недвижимости.
Понятие "наилучшее и наиболее эффективное использование", используемое в данном отчете, определяется как наиболее вероятное благоприятное использование оцениваемого объекта недвижимости, при этом существенными являются условия физического потенциала, юридической приемлемости и финансовой жизнеспособности. Факторы, которые необходимо рассмотреть, включают потенциал местоположения, рыночный спрос, юридическую, техническую и финансовую жизнеспособность. Рассмотрев структуру рынка пригородной недвижимости и проанализировав окружение оцениваемого объекта, можно сделать выводы о том, какой тип недвижимости требуется в данном районе. При рассмотрении вариантов развития участка все необходимые расчеты производятся только при условии, что участок условно не застроен (т.е. условно не застроен). При определении ва
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ ………………………………………………………………………….8
1. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ИССЛЕДОВАНИЯ ……..………….……………… 10
1.1. Описание земельного участка …………………………….………………….10
1.2. Характеристика улучшений земельного участка …………………………14
1.3. Характеристика месторасположения объекта недвижимости …….……..16
2. АНАЛИЗ РЫНКА……………………………………………….………….……19
2.1. Анализ макроэкономических показателей …………….…………………….19
2.2. Анализ рынка недвижимости ……….……………………………………...29
2.3 Применение SWOT-анализа к объекту недвижимости ………………..….36
3. РЕАЛИЗАЦИЯ ВЫБОРА НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ВАРИАНТА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ……………………..……39
3.1. Анализ с целью выбора наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного ………………………..………………………39
3.2. Анализ с целью выбора наиболее эффективного варианта использования земельного участка с улучшениями ……………………….…………………...46
3.3. Анализ рисков при выборе наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости …………………………………………………………….47
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ………………………………………………………………….....50
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ……………………………52
ПРИЛОЖЕНИЯ А………………………………………………………………….55
ПРИЛОЖЕНИЕ Б…………………………………………………………………..56
ПРИЛОЖЕНИЕ В…………………………………………………………………..57
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Бекасов, Ш. Оценка стоимости недвижимости: сборник задач: Учебное пособие для ВУЗов / Ш. Бекасов. - М.: КноРус, 2020. - 260 c.
2. Александров, В.Т. Оценка устаревания и наиболее эффективного использования недвижимости: Учебно-практическое пособие / В.Т. Александров. - М.: Стройинформиздат, 2019. - 256 c.
3. Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]. –Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/ (дата обращения: 05.04.2023).
4. Публичная кадастровая карта Санкт–Петербурга [Электронный ресурс]. –Режим доступа: https://pkk.rosreestr.ru/ (дата обращения 05.04.2023)
5. Елькина, А. С. Анализ наиболее эффективного использования объектов коммерческой недвижимости в процессе оценки его рыночной стоимости / А. С. Елькина. – Текст: непосредственный // Молодой ученый. – 2019. – № 18 (256). – С. 181-184
6. Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга [Электронный ресурс]. –Режим доступа: http://www.peterland.info/pzz/(дата обращения: 05.04.2023).
7. Местоположение объекта недвижимости [Электронный ресурс]. –Режим доступа: https://www.google.com/maps/place/%D1%83%D0%BB.+%D0%9E%D0%B1%D1%80%D1%83%D1%87%D0%B5%D0%B2%D1%8B%D1%85,+9,+%D0%A1%D0%B0%D0%BD%D0%BA%D1%82-%D0%9F%D0%B5%D1%82%D0%B5%D1%80%D0%B1%D1%83%D1%80%D0%B3,+195257/@60.0147459,30.3804299,303m/data=!3m1!1e3!4m6!3m5!1s0x46963376bf602527:0x1985e2eeef0f9968!8m2!3d60.0147926!4d30.380796!16s%2Fg%2F11c5lks497?hl=RU&entry=ttu (дата обращения: 07.05.2023).
8. Ардзинов, В. Ценообразование в строительстве и оценка недвижимости / В. Ардзинов. - СПб.: Питер, 2019. - 384 c.
9. Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Сборник задач: Учебное пособие / Е.Н. Иванова; Под ред. М.А. Федотова. - М.: КноРус, 2020. - 272 c.
10. Варламов, А.А. Земельный кадастр. В 6 т. Т. 5. Оценка земли и иной недвижимости / А.А. Варламов, С.А Гальченко. - М.: КолосС, 2018. - 265 c.
11. Севостьянов, А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции: Учебник / А.В. Севостьянов. - М.: Академия, 2019. - 288 c.
12. Наназашвили, И.Х. Оценка недвижимости / И.Х. Наназашвили, В.А. Литовченко. - М.: Архитектура-С, 2018. - 200 c.
13. Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости
Общий объем оборота по сравнению с аналогичным периодом прошлого года по Санкт-Петербургу снизился на 16,3%, по Ленинградской области увеличился на 0,8. [10]Промышленное производство
В Санкт-Петербурге индекс промышленного производства в январе 2023 года по сравнению с январем 2022 года составил 101,9%; по сравнению с декабрем 2022 г. – 51,4%.
Положительная динамика в январе отмечалась в обрабатывающих производствах – рост на 5,5%.В добыче полезных ископаемых, в топливно-энергетическом секторе, в отраслях, связанных с водоснабжением, водоотведением, организацией сбора и утилизации отходов, деятельности по ликвидации загрязнений зафиксировано снижение, соответственно в 5,7 р., на 5,2% и на 7,5% соответственно.
На положительную динамику в обрабатывающих производствах Санкт-Петербурга в январе отчетного года существенно повлиял трехкратный рост выпуска одежды, более, чем двухк