Анализ применения методов доходного подхода при кадастровой оценке земельного участка, имеющего коммерческий потенциал
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что земля как вид природного ресурса является важным элементом функционирования экономической системы страны. Земельные ресурсы признаны основным фактором производства, вносящим ощутимый вклад в экономический рост и развитие каждого государства. Развитие рынка земельных ресурсов является перспективным как с точки зрения деловой активности предприятий, так и потенциальных выгод частных лиц, для интенсификации инвестиционных процессов, расширения ипотечного кредитования, отдельных отраслей страхового дела, оптимизации производственной деятельности и повышения качества жизни населения в целом.
Выступая объектом купли-продажи, аренды, коммерческих сделок по переходу прав собственника земля как имущественный объект требует его справедливой оценки. Оценка — это обоснованное опытом, знаниями, использованием процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, о стоимости объекта недвижимости.
1.1 Исследование вопросов связанных с оценкой коммерческого потенциала земельных участков 6
1.2 Существующие методы и способы оценки коммерческого потенциала земельных участков 16
1.3 Учет коммерческого потенциала при кадастровой оценке 23
2 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ИМЕЮЩЕГО КОММЕРЧЕСКИЙ ПОТЕНЦИАЛ 28
2.1 Общая характеристика объекта оценки (участок 78:42:0015108:2295) 28
2.2 Оценка кадастровой стоимости (участок 78:42:0015108:2295) 40
2.3 Оценка коммерческого потенциала земельного участка. 47
3 ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.. 54
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
Гражданский кодекс Российской Федерации от 03 июня 2006 г. № 74-ФЗ (действ. ред.) // Рос.газ. – 1994. – 08 дек.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25 окт. 2001 г. № 136-ФЗ (действ. ред.) // Рос.газ. – 2001. – 30 окт.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 21.11.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2023) http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ // Рос. газ. – 2022. – 21 нояб.
Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 135-ФЗ (действ. ред.) // Рос.газ. – 1998. – 06 авг.
Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 19.12.2022) «О государственной кадастровой оценке»
Закон Санкт-Петербурга «О земельном налоге в Санкт-Петербурге» (с изменениями на 25 ноября 2021 года), Принят Законодательным СобраниемСанкт-Петербурга 14 ноября 2012 года (редакция, действующая с 1 января 2022 года)
Приказ Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 17.10.2013 № 365 (ред. от 24.10.2016) «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в Санкт-Петербурге»
Приказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.10.2022 № 146-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков»
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков [Электронный ресурс]. – Режим доступа: интернет: http://www.ocenchik.ru/docs/423.htm (дата обращения: 20.05.23).
Алексеева Н.А. Роль кадастровой информации в регулировании социально-экономических проблем / Н.А. Алексеева, Н.П. Федорова, О.Ю. Абашева // Наука Удмуртии. – 2022. – № 3 (98). – С. 57-67.
Анисимова И.Н. О требованиях к числу сопоставимых объектов при оценке недвижимости сравнительным подходом / И.Н. Анисимова, Н.П. Баринов, С.В. Грибовский // Вопросы оценки. – 2018. – №1. – С. 2-7.
В основе лежит 4 принципа: эффективное использование, ожидание, спрос и предложение, замещение. Стоимость рассчитывается посредством капитализации текущего дохода за 365 дней, приносимого объектом, либо путем дисконтирования ожидания выручки в будущем. Период, прогнозируемый оценщиком — не менее 5–ти лет. Учитывается также прибыль от возможной перепродажи коммерческого недвижимого объекта. В итоге получается цифра целевой рыночной стоимости, отражающая доходность недвижимости, как эффективно действующего актива и предприятия, которое приносит доход своим владельцам [29].
Доходный подход учитывает потенциал развития объекта — инвестиционные программы, возможности для развития конъюнктуры и другие экономические составляющие, которые могут повлиять на данный недвижимый объект с точки зрения получения от него постоянного дохода. Среди них — курс валют, инфляция, изменения в законодательство РФ — все это оказывает положительное и негативное влияние, поэтому доходный подход позволяет оценить варианты экономического развития объекта.
Процедура расчета недвижимости доходным подходом — технически сложный процесс, так как вся прибыль, которую анализирует эксперт, распределена во времени. При анализе возможно использование прогнозных, а также ретроспективных данных, взятых в любые периоды налогообложения объекта. Главное условие для проведения расчетов доходным методом — исследование сопоставимой и оцениваемой недвижимости должны происходить на одной и той же выбранной основе [10, с. 65]. Методы доходного подхода:
1) капитализация доходов — способ обусловлен определением дохода при пользовании имуществом в течение 1 года путем деления на числовой множитель капитализации, либо умножением его на срок, необходимый для окупаемости объекта и получения капитала;
2) метод дисконтирования денежного потока (далее МДДП) — дисконтирование будущих доходов — это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости как текущей стоимости ожидаемых в будущем году выгод от владения объектом.