Оценка стоимости коммерческой недвижимости
ВВЕДЕНИЕ
В рыночной экономике очень распространены сделки по продаже успешных компаний, готовых бизнесов, офисных зданий и торговых центров, а также долей в них. Для таких сделок требуется оценка бизнеса. Только специализированные оценочные компании могут дать точную оценку продаваемой недвижимости, но при покупке и продаже может быть очень полезно самостоятельно провести предварительную оценку бизнеса.
Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.
Оценка коммерческой недвижимости является наиболее распространенным видом оценки недвижимости.
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ6
ГЛАВА 1.8
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ8
1.1 Определение понятия «недвижимость»8
1.2 Цели, задачи и этапы оценки коммерческой недвижимости11
1.3 Сделки с коммерческой недвижимостью, ее особенности и отличия от других видов недвижимости15
1.4 Инвестиции в коммерческую недвижимость25
ГЛАВА 2.37
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Г. МОСКВА И ЕГО АНАЛИЗ37
2.1 Анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Москва 202137
2.2 Факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости45
2.3 Тенденции и перспективы развития рынка коммерческой недвижимости50
ГЛАВА 356
ОЦЕНКА ВЫБРАННОГО ОБЪЕКТА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ТЕРРИТОРИИ ЦАО Г. МОСКВЫ56
3.1 Обоснование, выбор и описание выбранного объекта оценки на территории ЦАО г. Москва56
3.2 Применение методов и подходов к оценке коммерческой недвижимости на территории ЦАО г. Москвы58
3.3 Определение стоимости объекта коммерческой недвижимости на территории ЦАО г. Москвы65
3.4 Обоснование отказа от затратного подхода при оценке офисного помещения в составе БЦ «Москва Сити» в башне «Федерация»76
3.5 Согласование результатов оценки76
ЗАКЛЮЧЕНИЕ81
СПИСОК ИСТОЧНИКОВ83
СПИСОК ИСТОЧНИКОВ
1. Именной указ от 23 марта 1714 г. "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах"
2. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. – Таганрог: Издательство ТРТУ, 2004.
3. Понятие недвижимости. - https://www.fremm.ru/pressa/article_114
4. ГК РФ Статья 130. Недвижимые и движимые вещи
5. ГК РФ Статья 132. Предприятие
6. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ
7. Методические рекомендации. Оценка имущественных активов для целей залога. Оценка недвижимого, движимого имущества акций, долей уставного/собственного капитала для целей залога" (рекомендованы к применению решением Комитета АРБ по оценочной деятельности, протокол от 25.11.2011)
8. ГК РФ Статья 549. Договор продажи недвижимости
9. ГК РФ Статья 665. Договор финансовой аренды
10. ГК РФ Статья 606. Договор аренды
11. ГК РФ Статья 567. Договор мены
12. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Интернет-ресурс https://studfile.net/preview/3195818/page:5/
13. Интернет-ресурс "Деловой Петербург": https://www.dp.ru/a/2021/04/13/Obzor_rinka_kommercheskoj
14. Интернет- ресурс ARENDATOR.RU https://www.arendator.ru/news/172551-arendatory_v_moskve_uhodyat_iz_ofisov_v_kovorkingi/
15. Knight Frank РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ Интернет-ресурс https://content.knightfrank.com/research/597/documents/ru/rynok-ofisnoy-nedvizhimosti-moskva-1-kvartal-2021-7144.pdf
16. Федеральные стандарты оценки
17. Интернет-ресурс Выбор и применение подходов и методов к оценке недвижимости https://lektsii.org/13-70616.html
18. Интернет-ресурс Методы сравнительного подхода https://studopedia.su/20_40752_metodi-sravnitelnogo-podhoda.html
19. Интернет-ресурс Доходный подход к оценке недвижимости https://studwood.ru/1551368/ekonomika/dohodnyy_podhod_otsenke_nedvizhimosti
20.Интернет-ресурс Методы затратного подхода в оценке недвижимости https://bankrotone.userecho.com/ru/knowledge-bases/2/articles/131-20-met
Выйти с такого рынка сложнее, чем из сегмента жилой недвижимости, поскольку квартиру продать легче, а торговые помещения чаще берут в аренду, чем выкупают.
Кроме того, для заработка на коммерческой недвижимости нужно все-таки быть стратегом, а не тактиком, продумывать долгосрочные планы развития. То есть с самого начала надо рассматривать инвестиционную привлекательность не только конкретного объекта, но и района его расположения в целом. При этом учитывается не только текущее состояние дел, но и перспективы развития конкретного района. Иначе через несколько лет может оказаться, что улица, на которой был приобретен объект, стала менее проходной, поскольку буквально в паре кварталов за это время вырос новый торговый центр.
Любые инвестиции в недвижимость сопровождаются финансовыми рисками, поскольку инвестор может как минимум не выйти на запланированные показатели прибыли. Характерны эти риски и для коммерческой недвижимости.