Анализ и оценка объекта коммерческой офисной недвижимости
Введение
Состояние и развитие рынка коммерческой недвижимости характеризуется в первую очередь уровнем спроса и предложения – это основа формирования любых сегментов рынка и она подвержена колебаниям, которые зачастую совпадают с экономическими кризисами в мировой и российской экономиках. И в сегментах аренды и купли-продажи тенденции всегда разнонаправленные. Если говорить о рынке приобретения объектов недвижимости, то выглядит это обычно как всплеск спроса перед началом кризиса и в самом его начале, что связано со стремлением людей вложить имеющиеся денежные средства и сохранить их, т.к. традиционно любые кризисы в России сопровождаются всплеском инфляции и девальвацией рубля, что не может не сказываться на стоимости недвижимости в том числе. Затем типично наблюдается спад спроса на рынке, при этом продавцы не готовы идти на снижение стоимости и ждут своего покупателя, даже если ожидание составляет длительный период.
Содержание
1. Анализ рынка офисной недвижимости в г. Москве 8
1.1. Обзор и сегментация рынка офисной недвижимости в г. Москве 8
1.2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта недвижимости 15
1.3 Анализ основных факторов, влияющих на стоимость недвижимости 23
2. Выбор подходов и методов оценки объектов коммерческой недвижимости 27
2.1 Затратный подход к оценке объекта недвижимости 27
2.2 Сравнительный подход к оценке объекта недвижимости 30
2.3 Доходный подход к оценке объекта недвижимости 34
3. Анализ и оценка объекта коммерческой недвижимости в г. Москве 40
3.1 Характеристика оцениваемого объекта недвижимости 40
3.2 Расчет стоимости объекта и основные этапы по методу сравнительного подхода 46
3.3 Расчет стоимости объекта и основные этапы по методу 54
доходного подхода 54
Заключение 67
Список использованных источников 70
Приложения 72
Список использованных источников
(необходимо вести в соответствии с требованиями по библиографии)Гражданский Кодекс Российской Федерации. №51-ФЗ от 31.11.1994г.
Налоговый Кодекс Российской Федерации №146-ФЗ от 31.07.1998г.
Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утверждённый Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 №297;
Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утверждённый Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 №298;
Федеральный стандарт оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)», утверждённый Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 №299;
Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 г. №611;
Виноградов Д.В. Экономика недвижимости. Учебное пособие. – Владимирский государственный университет, 2007.
Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. «Оценка стоимости недвижимости» – М.: Интерреклама, 2003. - 704 с.
Гранова И.В. «Оценка недвижимости» - СПб: Питер, 2012. - 361 с.
Дамодаран А. «Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов»-Москва: «Альпина Бизнес Букс»,2018г.-1316 с.
Коростелев С. П. «Основы теории и практики оценки недвижимости» Учебное пособие. - М.: Русская деловая литература, 2011. - 326 с.
Сафарян К.В. «Оценочная деятельность: понятие, нормативная база, механизмы регулирования» 2014г. – 80 с.
Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости» - СПб ГГУ, 2011. – 366 с.
Тепман Л.Н. «Оценка недвижимости: учебное пособие» Москва, ЮНИТИ, 2015 г.- 463 с.
Федотова М.А., Рослов В.Ю., Щербакова О.Н., Мышанов А.И. «Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации» - М.: Финансы и статистика, 2013.-370 с.
Яскевич Е.Е. «Практика оценки недвижимости» - Москва: Техносфера, 2011. - 504 c.Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга СРД №27, 2020 года под редакцией канд. техн. наук Е.Е. Яскевича.- 52 с.
Нежилое здание, являющее объектом исследования в данной работе, относится к офисному сегменту класса В коммерческой недвижимости, расположенное в локации Садовое Кольцо-ТТК центральной части города. Объект не является новостройкой и относится к «вторичному» рынку, который связан с продажей подобных помещений в собственность частными владельцами, физическими и юридическими лицами. Физическое состояние объекта можно охарактеризовать как хорошее, объект был реконструирован.
Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта определено как использование его в качестве офисного здания.