Исследование аспектов оценки стоимости объекта недвижимости доходным подходом
Введение
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая может выступать в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предметов или объектов потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).
В процессе перехода к рыночной экономике Россия столкнулась с рядом новых для нее задач. В ряду этих задач одной из основных является изучение рынков, их анализ и прогнозирование. Рынок недвижимости является одним из наиболее стремительно развивающихся и перспективных. Процессы, протекающие на нем, играют большую роль в развитии всей страны.
Актуальность выпускной квалификационной работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости. С формированием рыночных отношений понятия «недвижимость» и «оценка различных объектов недвижимости» стали широк
Содержание
Введение
Глава 1. Теоретические основы оценки недвижимости доходным подходом.
1.1. Общие понятия недвижимости, оценки недвижимости и ее методов.
1.2. Общая характеристика процесса оценки недвижимости.
1.3. Доходный подход в оценке недвижимости.
1.3.1. Понятие доходного подхода. Его принципы и классификация.
1.3.2. Метод прямой капитализации. Описание и способы расчетов.
1.3.3. Метод дисконтирования денежных потоков. Описание и способы расчетов.
Глава 2. Расчет стоимости торгового центра «Ниагара», расположенного по адресу: город Севастополь, улица Вакуленчука, дом 20, доходным подходом.
2.1. Исходные данные об объекте оценки
2.2. Расчет стоимости торгового центра «Ниагара» методом прямой капитализации.
2.3. Расчет стоимости торгового центра «Ниагара» методом дисконтирования денежных потоков.
Заключение
Перечень используемых источников
Перечень источников информации
1. Гражданский Кодекс Российской Федерации часть 1 от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ и комментарии к нему.
2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.06.1998 г. №135-ФЗ.
3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г.)
4. Постановление Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» от 06.07.2001 г. № 519.
5. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие – М.: изд-во «КноРус», 2007г. -344с.
6. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. 2-е изд., Спб.: изд-во «Питер», 2007г. – 624с.
7. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости, М.: изд-во «Юнити», 2007г. – 464с.
8. Зимин А.И. Оценка имущества: вопросы и ответы. — М.: изд-во «Юриспруденция», 2007г. – 240с.
9. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. – М.: изд-во «ЭКМОС», 2002г. – 352 с.
10. Соловьев М.М. Оценочная деятельность. – М.: изд-во «Высшая школа экономики», 2002г. – 224 с.
11. Ресин В.И. Экономика недвижимости, М.: изд-во «Дело», 2000г. – 327с.
12. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости, Спб: изд-во «Питер» , 2001 г. – 334 с.
13. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М: изд-во «Маркетинг», 2002 г. – 801 с.
14. Грязнова А.Г., Федотова М.А.
Поток доходов, приносимых оцениваемым объектом недвижимости, рассчитывают в следующей последовательности:
1) Определение потенциального валового дохода, который равен годовому доходу, приносимого объектом недвижимости при условии полной загрузки (использования) площадей без вычета операционных расходов.
2) Расчет действительного (эффективного) валового дохода как ожидаемого дохода от недвижимости с учетом уровня занятости площадей и неполучения площадей.
3) Определение чистого (операционного) эксплуатационного дохода как дохода, остающегося после всех операционных расходов, исключая расходы по обслуживанию кредита и амортизационные отчисления.
4) Расчет денежного потока до уплаты налогов на операционную деятельность как дохода, остающегося после вычитания выплат на обслуживание кредита и начисления амортизации. При этом следует учитывать, что расходы на 4амортизацию относятся к расходам, которые фактически не выплачиваются владельцем объекта, а, напротив,