Теоретические аспекты договора аренды зданий и сооружений
ВВЕДЕНИЕ
Развитие рынка, изменение законодательства в последние десятилетия породило немало вопросов в сфере аренды зданий и сооружений. В этой связи актуальность данной темы курсовой работы заключается в изучении проблематики арендных правоотношений, расширении объектов знаний в данной сфере. В частности, законодатель, выделял отдельные виды договора аренды (кроме проката и лизинга) в Гражданском кодексе Российской Федерации, в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. При таком подходе имеется риск пропустить какие-либо объекты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым ограничить их регулирование общими положениями об аренде. Так, произошло с договором аренды нежилых помещений. Нежилые помещения относятся к объектам недвижимости. Следовательно, к договорам их аренды должны применяться общие положения об аренде, что порождает немало проблем, в том числе и в судебной практике.
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 3
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 6
История развития отечественного законодательства об аренде зданий и сооружений6
Понятие и правовая природа договора аренды 16
Правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений 22
АНАЛИЗ ЭЛЕМЕНТОВ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ И ОСОБЕННОСТИ ЕГО ЗАКЛЮЧЕНИЙ 30
Анализ существенных условий и особенностей заключения договора аренды 30
Анализ прав и обязанностей арендодателя и арендатора по договору аренды зданий и сооружений 38
ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 45
Заключение договоров аренда зданий и сооружений по современному российскому гражданскому праву 45
Изменение договоров аренды зданий и сооружений 51
Расторжение и прекращение договоров аренды зданий и сооруже ний 56
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 63
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 65
ПРИЛОЖЕНИЕ А 71
ПРИЛОЖЕНИЕ Б 75
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
Нормативно-правовые акты
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020)
Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.06.2016) // СПС «Консультант Плюс»
Федеральный закон РФ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 N 384-ФЗ / СПС «КонсультантПлюс»
Судебная практика
Архив Арбитражного Суда Самарской области за 2016г. Дело №А55-4070/2016
Архив Арбитражного Суда Самарской области за 2016г. Дело А55-31790/2015
Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2015 № 309-ЭС15-5820 по делу № А47-3598/2014 // СПС «Консультант Плюс.
Постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 № 1729/10 по делу № А41-243/09; Определение ВАС РФ от 09.07.2010 № ВАС-8727/10 по делу № А21-8954/2009 // СПС «Консультант Плюс».
Письмо ФАС России от 13 ноября 2015г. №ВК/63809/15 «О даче разъяснения по вопросу о возможности изменения условий договора аренды муниципального имущества» // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2016. №2. С.12.
Постановление ФАС Уральского округа от 17.08.2010 № Ф09-6216/10-С3 по делу № А60-54649/2009-С12; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.05.2010 по делу № А32-17677/2009 // СПС «Консультант Плюс».
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.10.2008 по делу № А79-1270/2008 // СПС «Консультант Плюс».
Постановление ФАС Поволжского округа от 13.06.2012 по делу № А57-14522/2011 // СПС «Консультант Плюс».
Постановление ФАС Центрального округа от 30.03.2009 по делу № А48-2528/08-4 // СПС «Консультант Плюс».
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.06.2011 по делу № А56-23121/2010 // СПС «Консультант Плюс».
Постановление ФАС ЗСО от 15.12.2011 по делу № А45-5863/2011; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.12.2009 по делу № А33-16701/2008 // СПС «Консультант Плюс».
Т.Ю. Комарова делает следующее заключение: «если, следуя логике ГК РФ, употреблять понятие нежилого помещения в широком значении, то при аренде нежилых помещений необходимо руководствоваться, в первую очередь, нормами § 4 (Аренда зданий и сооружений) гл. 34 ГК РФ»[1].
Как видим, нет единства мнений по поводу применения тех или иных правил об аренде к нежилым помещениям. Отсутствие правового режима последних порождает правовые проблемы их оборота.
Следует ли рассматривать нежилые помещения в неразрывной связи со здниями, сооружениями с применением правил аренды зданий и сооружений? Здесь видится однозначный ответ: аренда недвижимости, не выделенной отдельно в данной главе (в том числе нежилых помещений, объектов незавершенного строительства и др.), регулируется общими положениями об аренде. Специальными правилами § 4 гл. 34 ГК РФ охватываются арендные правоотношения, вытекающие из договора аренды объектов, которые непосредственно относятся к зданиям и сооружениям.
На практике до середины 2000 г. возникали сложности с государственной регистрацией договора аренды нежилых помещений, заключенного на срок менее одного года. Применение общих правил об аренде приводило к тому, что независимо от срока договоры аренды нежилых помещений подлежали регистрации. Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 1 июня 2000 г. № 53 разрешило возникшую проблему, изрядно усложнившую порядок пользования нежилыми помещениями и отяготившую стороны договора бюрократическими требованиями. Теперь к таким договорам стало применяться специальное правило п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Необходимо учитывать, что высший судебный орган распространил на аренду нежилых помещений только лишь одну специальную норму § 4 гл. 34 ГК РФ. Это значит, что во всех других вопросах следует обращаться по-прежнему к общим положениям аренды.
И все же нежилые помещения, отличные от зданий, являются их частью и неразрывно связаны с ними.
Поэтому вопрос о том, какие правила ГК РФ (общие об аренде или специальные об аренде зданий и сооружений) должны применяться к договору аренды нежилых помещений, остается открытым. При заключении такого договора необходимо быть внимательным, учитывая те и другие правила.
[1] Комарова Т.Ю. необитаемые помещения каким образом объект съёма / Законодательство. 2015. - № 12. – С. 107.