Оценка рыночной стоимости объектов культурного наследия
Введение
«Улицы, площади, каналы, отдельные дома, парки напоминают, напоминают …Ненавязчиво и ненастойчиво входят впечатления прошлого в духовный мир человека, и человек с открытой душой входит в прошлое. Он учится уважению к предкам и помнит о том, что в свою очередь нужно будет для его потомков. Он начинает учиться ответственности - нравственной ответственности перед людьми прошлого и одновременно перед людьми будущего».
Россия богата памятниками, отразившими вехи её многовековой истории. Наше культурно-историческое наследие - это духовный, экономический и социальный капитал невозместимой ценности, который, наравне с природными богатствами, является главным основанием для национального самоуважения и признания России мировым сообществом. Наследие во многом формирует менталитет, утверждает преемственность гуманитарных ценностей и сохраняет традиции.
Содержание
Введение……………………………………………………………………………...4
Глава 1. Теоретические аспекты оценки зданий-памятников культурного наследия………………………………………………………………....…………..10
1.1 Основные понятия………………………………………....…….……………...10
1.2 Подходы к оценке зданий-памятников культурного наследия………...……23
1.3 Ограничения. Отличительные особенности оцениваемого объекта…….….28
Глава 2. Отличительные особенности оцениваемого объекта…………………..32
2.1 Историко-градостроительная характеристика объекта……………………...32
2.2 Историко-архитектурная характеристика здания……………………………37
2.3 Учетно-инвентаризационная карта исторического строения.…………………………………………………………………………….41
Глава 3. Практика оценки здания-памятника культурного наследия…………...42
3.1 Оценка здания-памятника культурного наследия сравнительным подходом…………………………………………………………………………….42
3.2 Оценка здания-памятника культурного наследия доходным подходом……44
3.3 Оценка здания-памятника культурного наследия затратным подходом……48
Заключение……………………………………………………………………….…53
Список использованных источников……………………………...………………58
Приложения…………………………………………………………………………61
.Закон города Москвы № 26 от 14 июля 2000 г. (ред. от 10.06.2009) «Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры».
.Земельный кодекс Российской Федерации. - М.: ГроссМедиа, 2006 г. - 80с.
.Конституции Российской Федерации, принятая 12 декабря 1993 г.
.Нормы и правила проектирования планировки и застройки г. Москвы, утвержденными постановлением Правительства г. Москвы № 49 от 25 января 2000 г. (МГСН 1.01- 99).
.Постановление Правительства РФ №894 от 16 декабря 2002 г. «О порядке подготовки и выполнения охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия».
.Постановление Правительства РФ №1 027-ПП от 13 ноября 2001 г. «О внесении изменений в организацию работ по эксплуатации жилищного и нежилого фондов микрорайона N 17 Остоженка Управы района Хамовники (Центральный административный округ)».7.Распоряжение Правительства Москвы № 1962-РП от 16 декабря 2002 г. «О признании жилых домов по адресам: Бутиковский переулок, д. 5, строение 2 и Молочный переулок, д. 5 аварийными».
.Федеральный закон № 73-ФЗ от 25 июня 2002 г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».
.Федеральный закон № 258-ФЗ от 26 декабря 2006 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с совершенствованием разграничения полномочий».
Монографии и учебные пособия:
. Башкатов В.С., Бузова И.А. Основы оценки стоимости недвижимости: учебно-методическое пособие. СПб: Издательство Санкт-Петербургского государственного университета, 2005 г.
.Башкатов В.С., Морфологический анализ в оценке памятников культурного наследия - «Имущественные отношения в Российской Федерации», № 11 (98), 2009 г.
. Общероссийский информационно-аналитический и научно-практический журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации». № 12 (87) за 2008г., № 12 (99) за 2009г.
. Оценка недвижимых памятников истории и культуры: проект РОО. СТО РОО 21-05-97.
. Табакова С.А., Пьянков В.И., Использование укрупненных стоимостных показателей при оценке объектов культурного наследия - «Имущественные отношения в Российской Федерации», № 9 (96), 2009 г.
.Тришин В.Н., О проблемах оценки культурных ценностей - составной части национального богатства России. «Имущественные отношения в Российской Федерации», № 9 (24), 2003 г.
. Яскевич Е.Е., Теория и практика оценки зданий - памятников культурного наследия. "Имущественные отношения в Российской Федерации", № 6 (93), июнь 2009 г.
В отличие от обычных объектов недвижимости каждый объект культурного наследия уникален, поскольку обладает индивидуальными особенностями, формирующими его историко-культурный потенциал, который составляет такую же основу национального богатства нашей страны, как всем известные нефть и газ. Утрата предмета охраны объекта культурного наследия безвозвратна, поэтому неверная его оценка, а также неправильные выводы, сделанные на ее основе, неизбежно повлекут за собой значительный материальный ущерб для памятника, который во многих развитых странах расценивается как одно из самых тяжких преступлений перед государством и обществом.
Если принято решение включить объект культурного наследия в хозяйственный оборот, то гарантией его сохранения может быть только формирование полного пакета обременений, включающего и сведения о возможной степени приспособления объекта для современного использования, не затрагивающего предметы охраны, и конечно, требования по его реставрации. В случае, когда объект является элементом ансамбля или на территории где он располагается, действуют режимы, ограничивающие строительную деятельность, немаловажным фактором является и невозможность возведения каких-либо новых объемов или даже изменения габаритов. Соответственно, наличие обременений не может не учитываться при формировании параметров оценки.