Расчёт различных видов поправок при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости на примере трехкомнатной квартиры в городе Фрязино
Введение
Рыночная стоимость недвижимости на сегодняшний день является одним из важнейших факторов в экономической и правовой сферах. Помимо того, что недвижимость уже давно не является только местом жительства, она также используется в качестве объекта сделок и инвестирования. Купить собственный дом мечта многих людей, в то время как уже имеющие недвижимость владельцы стремятся к улучшению проживания и покупке более дорогих и современных домов.
Оценка недвижимости и ее рыночная стоимость основываются на множестве факторов. Одним из них является расположение объекта недвижимости, так как местоположение может влиять на транспортную доступность, экологическую обстановку и развитие инфраструктуры. Площадь и качество объекта также имеют важное значение при определении его цены, а также предоставляемые виды услуг и комфортность жизни в нем.
Важной задачей при оценке недвижимости является получение достоверных данных об объекте. Для этого используются различные источники информации, вклю
Содержание
Введение4
ГЛАВА 1. Методологические аспекты применения сравнительного подхода при оценке недвижимости7
1.1. Общая характеристика сравнительного подхода7
1.2. Методы оценки недвижимости сравнительным подходом12
1.2.1. Метод сравнительного анализа продаж12
1.2.2. Метод соотнесения цены и дохода13
1.2.2.1. Метод валового рентного мультипликатора14
1.2.2.2. Метод общего коэффициента капитализации16
1.3. Инструменты сравнительного подхода17
ГЛАВА 2. Практика применения различных видов поправок при определении стоимости жилой недвижимости на примере трехкомнатной квартиры по адресу: город Фрязино, улица проспект Мира, дом 21, квартира 5923
2.1. Описание объекта оценки23
2.2. Применение методов расчёта корректировок, внесение корректировок при оценке квартиры25
2.3. Совершенствование оценки недвижимости37
Заключение43
Список используемых источников46
Список используемых источников
Основные источники:
"Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020);
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1 от 30.11.1994 г. №51-ФЗ, часть 2 от 26.01.1996 г. №14-ФЗ, часть 3 от 26.11.2001 г. №146- ФЗ, часть 4 от 18.12.2006 г. №230-ФЗ);
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ.;
Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности» от 2 мая 2003 г. №1459-ФЗ;
Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1) от 20 июля 2007 г. № 256;
Федеральный стандарт оценки №2 "Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2) от 20 июля 2007 г. № 255;
Оценка рыночной стоимости недвижимости [Текст]: учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2018. – 384 с.;
С.П. Коростелев, Маросейка «Теория и практика оценки», 2019;
Поносов, А.Н. Экономические основы оценки недвижимости [Текст]: учебно-методическое пособие по дисциплине «Экономика недвижимости» / А.Н. Поносов, Н.Н. Поносова. – Пермь: Изд-во ФГБОУ ВПО Пермская ГСХА, 2018. – 84 с.
Дополнительные источники:
Артеменко, Т.В. Экономика недвижимости [Текст] / Т.В. Артеменко, А.В. Севостьянов. – М.: ГУЗ, 2019. – 127 с.;
Асаул, А.Н. Экономика недвижимости [Текст] / А.Н. Асаул. –Спб.: Питер, 2022. –512 с.;
Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. – М.: Юрайт, 2018.– 883 с.;
Гранова, И.В. Оценка недвижимости [Текст] /И.В. Гранова. –Спб.: Питер, 2021. –256 с.;
Желясков, А.Л. Оформление текстовых и графических материалов, рефератов, курсовых и дипломных проектов [Текст]: методические указания для студентов землеустроительного факультета / А.Л. Желясков, Н.П. Шалдунова, Т.Г. Орлова. – Пермь, 2021. – 38 с.;
Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости [Текст]: учебное пособие/ М.А. Федотова. – М.: КНОРУС, 2018. – 344 с.;
Коваленко, Н.Я. Экономика недвижимости [Текст]: учебное пособие /
С оц.о. – стоимость оцениваемого объекта, руб.;
ВД оц.о. – валовый доход оцениваемого объекта (можно брать как потенциальный валовый доход (ПВД), так и действительный валовый доход (ДВД)), руб.;
ВРМ ср – средний валовый рентный мультипликатор.
В основу расчета валового рентного мультипликатора положены фактические арендные платежи и продажные цены, преобладающие на рынке. Валовой рентный мультипликатор не следует корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. Если такие различия существуют, то они уже должны быть учтены в продажных ценах и ставках арендной платы.
Такой метод, хоть и простой, имеет свои недостатки.
В частности, он применим только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, в котором имеются регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими доходов.
Также метод не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между об