Особенности оценки загородного имущества
Введение
Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности оценки стоимости недвижимости. Недвижимость представляет собой особую часть государственной и муниципальной собственности, а управление является новой для российского рынка сферой экономической деятельности. Одним из главных условий существования в данном секторе рынка– это наличие информационной инфраструктуры. Она, обеспечивает субъекты рынка корректной информацией, а также производит эффективный анализ методик оценки объектов недвижимости, при которых осуществится возможность более глубокого, объективного и полного оценивания объектов земельных и жилых фондов. Оценка стоимости недвижимости - процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.
Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т. е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).
Содержание
Введение
Глава 1. Теоретико-методологические основы оценки загородной недвижимости
1.1 Понятие загородной недвижимости
1.2 Виды стоимости загородной недвижимости и факторы ее формирования
1.3. Методы оценки стоимости обьектов загородной недвижимости
Глава 2. Особенности оценки рыночной стоимости коттеджа в Московской области
2.1 Описание обьекта оценки
2.2 Оценка рыночной стоимости загородной недвижимости в Московской области
Глава 3. Согласование результатов оценки коттеджа, расположенного в Московской области
Заключение
Список использованной литературы
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 г.
2. Федеральный Закон «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» №40-ФЗ от 24.04.2002 г.
3. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденный приказом Минэкономразвития от 20 июля 2007 г. № 256 (далее – ФСО № 1) в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 509.
4. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости», утвержденный приказом Минэкономразвития от 20 июля 2007 г. № 255 (далее – ФСО № 2) в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 509.
5. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке», утвержденный приказом Минэкономразвития от 20 июля 2007 г. № 254 (далее – ФСО № 3).
6. Телман Л.Н. Оценка недвижимости: учеб. Пособие для вузов / Под ред. проф. В.А. Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНА,2009г.
7. Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие/ Е. Н. Иванова; под ред. д-ра экон наук, проф. М.А. Федотовой. – М.: КНОРУС, 2009г.
8. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие. - Таганрог: ТРТУ, 2003.- с. Тепман Л. Н.Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов. - М.: Юнити-Дана, 2007.- 30с
9. Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособое/ Е.Н. Иванова; под ред. д-ра экон наук, проф. М.А. Федотовой. – М.КНОРУС, 2009г.
10. Шевчук Д. А. Экономика недвижимости: Конспект лекций. - М.Эксмо, 2007.
11. Абрамов А. Е. Основы анализа финансовой, хозяйственной и инвестиционной деятельности предприятия. М.: Экономика и финансы АКДИ, 2005. 636 С.
12. Ефимова О. В. Финансовый инструментарий для принятия экономических решений. Учебник. 2-е изд. М.: Омега-Л, 2010.
13. Лысенко Д.В. Комплексный экономический анализ хозяйственной деятельности. М.: Инфра-М, 2008.
14. Моляков Д. С. Финансы предприятий отраслей народного хозяйства. М.: Финансы и статистика, 2006. 544 с.
15. Прыкина Л.В. Экономический анализ предприятия. Учебник. 2-е изд. М.: ЮНИТИ, 2004.
16. Савицкая Г. В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия. Учебник. 5-е изд., перераб и доп., М.: Инфра-М, 2009.
17. Справочник директора предприятия/ Под ред. М.Г. Лапусты. М.: ИНФРА-М, 2001. 750 с
18. Шеремет А.Д. Комплексный анализ хозяйственной деятельности. М.: Инфра-М, 2008.
19. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: «Экзамен»,2000.
На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Отсутствует подтверждённая заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV. п. 11) информация о расходах, связанных с владением объектом оценки. Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у нас также имелось несколько аргументов. Это информация, полученная от Заказчика, что данный жилой дом будет использоваться для целей проживания, это значит. что будущие собственники не планируют сдавать его в аренду с целью извлечения дохода. Так же несмотря на существующий в регионе развитый рынок аренды загородного жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в основном нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет нам собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования, мы посчитали невозможным.