Взыскание убытков c застройщика при нарушении договора участия в долевом строительстве

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………  3
1. Основание и условия гражданско-правовой ответственности застройщика в форме возмещения убытков …………………………………………………….  5
2. Взыскание убытков при нарушении застройщиком срока передачи объекта долевого строительства: анализ судебной практики ………………………………. 14
3. Взыскание убытков с застройщика при расторжении нарушенного договора участия в долевом строительстве: анализ судебной практики …………………. 23
ЗАКЛЮЧЕНИЕ …………………………………………………………………… 35
СПИСОК НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ АКТОВ И ИНЫХ ОФИЦИАЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ …………………………………………………………………… 38
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ……………………………. 45

СПИСОК НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ АКТОВ И ИНЫХ ОФИЦИАЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ

Нормативно-правовые акты Российской Федерации

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосова-нием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // Официальный текст Конституции РФ с внесенными поправками от 14.03.2020 опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 04.07.2020;

2. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301; 

3. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ // "Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410;

4. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 26.03.2022) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // "Собрание законодательства РФ", 20.07.1998, N 29, ст. 3400. 

5. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 40;

6. Федеральный закон от 21.12.2013 N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)" // "Собрание законодательства РФ", 23.12.2013, N 51, ст. 6673. 

7. Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 11.06.2021) О защите прав потребителей" // "Собрание законодательства РФ", 15.01.1996, N 3, ст. 140.

Судебная практика

1. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" // Первоначальный текст документа опубликован в изданиях "Российская газета", N 70, 04.04.2016, "Бюллетень Верховного Суда РФ", N 5, май, 2016, "Солидарность", N 14, 06 - 13.04.2016, "Администратор образования", N 10, май, 2016 (начало), "Администратор образования", N 11, июнь, 2016 (окончание);

2. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021) // "Экономика и жизнь" (Бухгалтерское приложение), N 45, 19.11.2021 (п. 35 - 36), "Бюллетень Верховного Суда РФ", N 1, январь, 2022 (п. 1 - 55), "Бюллетень Верховного Суда РФ", N 2, февраль, 2022 (п. 56 - 68);

3. Обзор практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020) // "Бюллетень Верховного Суда РФ", N 5, май, 2021;

4. Определение ВАС РФ от 15.08.2011 N ВАС-10342/11 по делу N А40-75954/10-37-629;

5. Определение ВАС РФ от 31.07.2013 N ВАС-9513/13 по делу N А04-6503/2012; 

6. Определение Верховного Суда РФ от 28.09.2015 N 305-ЭС15-12370 по делу N А40-130044/2014;

7. Определение Верховного Суда РФ от 30.09.2015 N 306-ЭС15-12420 по делу N А55-20079/2014; 

8. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.09.2016 N 306-ЭС16-3858 по делу N А55-28556/2014; 

9. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2017 № 18-КГ17-239;

10. Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.02.2018 № 78-КГ17-99;

11. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верхов-ного Суда Российской Федерации от 22.09.2020 № 305-ЭС20-4649 по делу № А41-43982/2019;

12. Определение Верховного Суда РФ от 05.02.2021 № 461-ПЭК20 по делу № А41-43982/2019;

13. Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.06.2016 № Ф04-11494/2014 по делу № А45-22439/2013;

14. Арбитражного суда Московского округа от 15.11.2018 № Ф05-18613/2018;

15. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.03.2019 № Ф07-593/2019 по делу № А56-9457/2017;

16. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.10.2020 № Ф05-15267/2020 по делу № А40-4876/2018;

17. Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 20.04.2021 № Ф05-21569/2018 по делу № А41-88538/2017;

18. Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 11.12.2019 № 88-1392/2019;

19. Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 18.12.2019 по делу № 88-1844/2019;

20. Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 04.02.2020 № 88-1783/2020;

21. Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 05.02.2020 по делу № 88-1453/2020;

22. Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 17.02.2020 № 88-2588/2020;

23. Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 03.07.2020 по делу № 88-13238/2020;

24. Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 21.08.2020 № 88-17157/2020;

25. Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 10.09.2020 № 88-14156/2020;

26. Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 20.10.2020 № 88-15445/2020 по делу № 2-409/2019-211;

27. Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 19.11.2020 по делу № 88-16819/2020;

28. Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 03.12.2020 по делу № 88-22497/2020;

29. Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 09.02.2021 № 88-2423/2021;

30. Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 04.03.2021 по делу № 88-4455/2021;

31. Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 26.11.2020 № 88-8986/2020;

32. Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 28.01.2021 № 88-672/2021;

33. Апелляционное определение Ростовского областного суда от 25.11.2013 по делу № 33-15008/2013;

34. Апелляционное определение Смоленского областного суда от 16.12.2014 по делу № 33-4364/2014;

35. Апелляционное определение Ростовского областного суда от 09.04.2015 по делу № 33-5318/2015;

36. Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 20.08.2015 по делу № 33-19426/2015;

37. Апелляционное определение Московского областного суда от 24.08.2015 № 33-19580/2015;

38. Апелляционное определение Московского городского суда от 10.02.2016 по делу № 33-4013/2016;

39. Апелляционное определение Ульяновского областного суда от 16.02.2016 по делу № 33-845/2016;

40. Апелляционное определение Московского городского суда от 30.06.2016 по делу № 33-21810/2016;

41. Апелляционное определение Московского городского суда от 16.09.2016 по делу № 33-37470/2016;

42. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.11.2016 № 33-7351/2016;

43. Апелляционное определение Белгородского областного суда от 02.02.2017 по делу № 33-397/2017;

44. Апелляционное определение Белгородского областного суда от 02.02.2017 по делу № 33-396/2017;

45. Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 23.05.2017 № 33-5732/2017;

46. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 23.05.2017 № 33-9627/2017;

47. Апелляционное определение Московского городского суда от 06.06.2017 по делу № 33-21932/2017;

48. Апелляционное определение Иркутского областного суда от 13.06.2017 № 33-5449/2017;

49. Апелляционное определение Ленинградского областного суда от 02.08.2017 по делу № 33-4415/2017;

50. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 07.06.2018 № 33-12379/2018;

51. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 09.07.2018 № 33-11140/2018;

52. Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 24.07.2018 по делу № 33-5558/2018;

53. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 25.09.2018 № 33-20155/2018;

54. Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 10.01.2019 по делу № 33-302/2019;

55. Апелляционное определение Верховного Суда Республики Татарстан от 14.01.2019 по делу № 33-16/2019;

56. Апелляционное определение Тульского областного суда от 14.02.2019 по делу № 33-345/2019;

57. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 11.04.2019 N 33-9319/2019;

58. Апелляционное определение Самарского областного суда от 25.04.2019 № 33-4114/2019;

59. Апелляционное определение Тюменского областного суда от 15.05.2019 по делу № 33-2899/2019;

60. Апелляционное определение Самарского областного суда от 16.05.2019 № 33-5236/2019;

61. Апелляционное определение Омского областного суда от 29.05.2019 по делу № 33-3356/2019;

62. Апелляционное определение Владимирского областного суда от 04.06.2019 по делу № 33-2191/2019;

63. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 09.06.2020 № 33-11360/2020;

64. Апелляционное определение Суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 25.06.2019 № 33-4318/2019;

65. Апелляционное определение Московского областного суда от 03.07.2019 по делу № 33-18048/2019;

66. Апелляционное определение Московского городского суда от 26.07.2019 по делу № 33-34953/2019;

67. Апелляционное определение Московского городского суда от 04.10.2019 по делу № 33-44023/2019;

68. Апелляционное определение Новгородского областного суда от 11.03.2020 № 33-478/2020;

69. Апелляционное определение Ленинградского областного суда от 10.06.2020 по делу № 33-2581/2020;

70. Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 18.06.2020 по делу № 33-4866/2020;

71. Апелляционное определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 09.11.2020 по делу № 2-7279/2020;

72. Апелляционное определение Московского городского суда от 10.12.2020 № 33-419890/2020;

73. Апелляционное определение Саратовского областного суда от 17.02.2021 по делу № 33-99/2021;

74. Апелляционное определение Ярославского областного суда от 16.03.2021 по делу № 33-1860/2021;

75. Апелляционное определение Челябинского областного суда от 08.04.2021 по делу № 2-1537/2020;

76. Апелляционное определение Воронежского областного суда от 31.08.2021 по делу № 33-5171/2021

77. Апелляционное определение Московского областного суда от 22.11.2021 по делу № 33-34096/2021;

78. Апелляционное определение Московского городского суда от 24.11.2021 № 33-46796/2021;

79. Апелляционное определение Московского областного суда от 07.02.2022;

80. Апелляционное определение Пензенского областного суда от 08.02.2022 № 33-387/2021;

81. Апелляционное определение Московского областного суда от 09.03.2022 по делу № 33-7350/2022;

82. Решение Кировского районного суда города Уфы от 17.05.2011 по делу № 2-3799/2011;

83. Решение Центрального районного суда города Воронежа от 17.10.2012 по делу № 2-1028/2012;

84. Решение Ленинского районного суда города Самары от 30.01.2013 по делу № 2-70/2013;

85. Заочное решение Советского районного суда города Красноярска от 10.06.2013 по делу № 2-2877/2013;

86. Заочное решение Октябрьского районного суда города Саратова от10.12.2013 по делу № 2-2958/2013;

87. Решение Краснослободского районного суда Республики Мордовия от 19.02.2015 по делу № 2-24/2015;

88. Решение Ельниковского районного суда Республики Мордовия от 19.02.2015 по делу № 2-24/2015;

89. Решение Ленинского районного суда города Ульяновска от 28.10.2015 по делу № 2-5273;

90. Решение Октябрьского районного суда города Улан-Удэ от 13.09.2016 по делу № 2-5616/2016;

91. Решение Ленинского районного суда города Самары от 30.01.2017 по делу № 2-111/2017;

92. Решение Орджоникидзевского районного суда города Екатеринбурга от 04.07.2017 по делу N 2-2533/2017

93. Решение Свердловского районного суда города Перми от 29.08.2017 по делу№ 2-2460/2017; 

94. Решение Орджоникидзевского районного суда города Екатеринбурга от 07.02.2018 N 2-257/2018; 

95. Решение Московского районного суда города Санкт-Петербурга от 19.02.2018 по делу № 2-1308/2018;

96. Решение Орджоникидзевского районного суда города Екатеринбурга от 03.05.2018 по делу № 2-1481/2018; 

97. Решение Заволжского районного суда города Ульяновска от 23.05.2018 по делу № 2-1650/2018;

98. Решение Заводского районного суда города Кемерово от 03.04.2019 по делу № 2-1169/2019;

99. Решение Привокзального районного суда города Тулы от 21.05.2019 по делу № 2-649/2019;

100. Решение Ленинского районного суда города Саранска от 18.06.2019 по делу № 2-1994/2019;

101. Решение Кировского районного суда Красноярска от 05.08.2019 № 2-2033/2019;

102. Решение Калининского районного уда города Чебоксары от 15.09.2019 по делу № 2-852/2019;

103. Решение Фрунзенского районного суда города Санкт-Петербурга от 16.07.2020 по делу № 2-2232/2020;

104. Решение Ленинского районного суда города Кирова от 22.04.2021 по делу № 2-55/2021;

105. Решение Пресненского районного суда города Москвы от 29.07.2021 по делу № 2-5575/2021;

106. Решение Клинского городского суда Московской области от 11.11.2021 по делу № 2-1540/2021;

107. Решение Клинского городского суда Московской области от 11.11.2021 по делу № 2-1532/2021;

108. Решение Советского районного суда города Липецка от 14.02.2022 по делу № 2-440/2022.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1 / под. ред. А.П. Сергеева. – 2-е изд., перераб. и доп. – Москва: Проспект, 2018. - 1040 с.;

2. Гражданское право: учебник: в 4 т. / отв. ред. Е.А. Суханов. – 2-е изд., перераб. и доп. – Москва: Статут, 2019, с. 527;

3. Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный комментарий к статьям 307 – 453 Гражданского кодекса Российской Федерации / Отв. ред. А.Г. Карапетов. – М.: Статут, 2017. – 1120 с. (Комментарии к гражданскому законодательству #Глосса);

4. Основные положения гражданского права: постатейный комментарий к статьям 1–16.1 Гражданского кодекса Российской Федерации [Электронное издание. Редакция 1.0] / А. В. Асосков, В. В. Байбак, Р. С. Бевзенко [и др.]; отв. ред. А. Г. Карапетов. – Москва: М-Логос, 2020. – 1469 с. (Комментарии к гражданскому законодательству #Глосса.);

5. Байбак В.В. Уменьшение убытков при нарушении договора (mitigation) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 7/2012, с. 65 - 80

6. Байбак В.В. Причинная связь как условие договорной ответственности: сравнительно-правовой очерк, Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/2014, с. 4 - 21;

7. Михайлов В.С. Теории причинно-следственной связи и установление пределов ответственности // Вестник гражданского права № 4, 2019, том 19;

8. Громов С.А. Особенности возмещения конкретных и абстрактных убытков при прекращении договора / Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 11/2016;

9. Жученко С.П., Убытки: зарубежные подходы и отечественная практика // Защита гражданских прав: избранные аспекты. Сборник статей. Сер. «Анализ современного права» МГЮА им. О.Е. Кутафина. 2017.

При нарушении застройщиком срока передачи объекта недвижимости и сохранении договора в силе, к негативным имущественным последствиям дольщик относит расходы по найму жилого помещения и переплаченные про-центы по кредитному договору. Анализ судебной практики показал, что суще-ствование причинно-следственной связи между вышеуказанным нарушением и расходами по найму предопределено наличием совокупности и иных обстоя-тельств, при этом она может быть разнородной. Например, такой совокупно-стью может быть одновременное отсутствие у дольщика на праве собственно-сти пригодного для проживания жилого помещения и регистрации по месту жительства, либо наличие одного из двух обстоятельств, но жилое помещение расположено на значительном расстоянии от места работы или обучения. В свою очередь, наличие работы либо обучение в учебном заведении на очной форме обосновывает необходимость (вынужденность) проживания в населен-ном пункте по месту исполнения договора участия в долевом строительстве. При отсутствии необходимости проживания в таком населенном пункте суще-ствование причинно-следственной связи не усматривается. Вместе с тем нали-чие у дольщика на праве собственности жилого помещения либо регистрации по месту жительства в месте исполнения договора всего лишь указывает на опровержимую презумпцию обеспеченности его жильем и свидетельствует о том, что наем иного помещения является результатом его волеизъявления на свободный выбор местожительства. Данная презумпция может быть опровергнута представлением доказательств невозможности проживания в таком жилом помещении. Выработанный правоприменительной практикой подход к бремени доказывания существования причинно-следственной связи следует приветствовать, поскольку он устраняет риск предъявления требований на основании мнимых договоров аренды. Но для правильного разрешения таких споров необходимо также исследовать и давать оценку самому договору аренды и степени готовности, в которой объект недвижимости должен быть передан дольщику. Так, если договор аренды заключен до наступления срока передачи объекта недвижимости и на срок, его превышающий, и в договоре аренды отсутствует право на односторонний отказ от него, то арендная плата подлежит оплате в связи с необходимостью исполнения договора аренды и не связана с нарушением застройщиком срока передачи. К такому выводу мы приходим в результате применения принципа «but for» тест. Если же договор аренды наделяет дольщика правом на односторонний отказ от него, то существует возможность установить предполагаемую дату расторжения договора аренды, как следствие, определить период с существованием причинно-следственной связи между не-исправностью застройщика и расходами по найму.