Проблемы правового регулирования жилищного строительства в Российской Федерации
Введение
Актуальность темы исследования.
Строительство жилья, как с правовой, так и с не правовой (экономической, инженерной, управленческой и т.д.) точки зрения представляет собой достаточно сложный и трудоёмкий процесс. В течение последних нескольких десятилетий темпы строительства жилья стремительно увеличиваются как в России, так и во всем мире. Произошло это, во многом благодаря появлению так называемого долевого строительства, которое на данный момент представляет собой наиболее популярную форму жилищного строительства многоквартирных домов в Российской Федерации. В 2019 году завершился процесс реформирования сферы жилищного строительства, одним из результатов которого стало появление проектного финансирования. В новых правоотношениях между Застройщиком и дольщиком появляется новая сторона – банковская организация, которая, в свою очередь, призвана повысить контроль за выполнением сроков завершения строительства застройщиком объекта недвижимости.
Содержание
Введение……………………………………………………………..4-6
Глава 1. Понятие и правовые формы жилищного строительства в Российской Федерации
1.1. Правовые основы жилищного строительства в России и за рубежом…………………………………………………………… 7-20
1.2. Понятие и правовые формы проектного финансирования объектов жилой недвижимости ……………………………………………………20-32
Глава 2. Договор участия в долевом строительстве как основная форма проектного финансирования жилищного строительства
2.1. Понятие и юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве…………………………………………...33-44
2.2. Субъектный состав договора участия в долевом строительстве………………………………………………………………..44-54
2.3. Способы обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве ………………...54-59
Глава 3. Проблемы и перспективы проектного финансирования жилищного фонда в Российской Федерации
3.1. Проблемы применения законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов ……………………………………60-72
3.2. Перспективы реформирования законодательства о проектном финансировании жилищного строительства……………………………… 72-78
Заключение………………………………………………………..…………79-84
Библиографический список…………………………………...…………..85-91
Библиографический список
Нормативно-правовые акты
1) Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020)
2) Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 02.07.2021)
3) Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 28.06.2021, с изм. от 26.10.2021)
4) Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021)
5) Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.05.2019)
6) Уголовный кодекс Российской Федерации" от 13.06.1996 N 63-ФЗ (ред. от 29.05.2019)
7) Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 04.07.1991 N 1541-1
8) Федеральный закон от 17.11.1995 N 169-ФЗ (ред. от 19.07.2011) "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»
9) Федеральный закон "О внесении изменений в Уголовный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления уголовной ответственности за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости" от 01.05.2016 N 139-ФЗ
10) Федеральный закон "О жилищных накопительных кооперативах" от 30.12.2004 N 215-ФЗ
11) Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ
12) Инструкция Банка России от 30.05.2014 N 153-И "Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам), депозитных счетов" N 32813// СПС Консультант Плюс
13) Постановление ЦК РКП(б) от 17 июля 1925 г. «О жилищной кооперации» // Решения партии и правительства по хозяйственным вопросам. М., 1967. Т. 1. С. 494–496.
14) Постановление ЦИК, СНК СССР «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» от 17.10.1937// http://www.privlaw.ru
15) Постановление ЦК КПСС, Совмина СССР от 01.06.1962 N 561 "Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве"//URL: www.consultant.ru
Учебная литература:
1) Йескомб Э.Р. Принципы проектного финансирования. – Москва: Альпина Паблишер, 2015.
2) Катасонов В.Ю. Проектное финансирование как новый метод организации в реальном секторе экономики. – Москва: АНКИЛ, 1999
Научная литература:
1) Баратова М.А. «Становление жилищного права в России» // Право. Журнал Высшей школы экономики. 2013. С.17-28.
2) Баринов А.Э. Проектное кредитование и перспективы его развития в Российской Федерации»: Дис. канд. экон. наук. – Москва, 2003. – 201 c.
3) Василевская Л.Ю. Договор счета эскроу: проблемы правовой квалификации [Электронный ресурс] URL: https://cyberleninka.ru/article/n/dogovor-scheta-eskrou-problemy-pravovoy-kvalifikatsii
4) Горбунова Е.М. Правовое регулирование защиты прав участников долевого строительства:дисс. канд. юрид. наук. Москва. 2014.
5) Дауди Т.М. Актуальные вопросы правового регулирования реновации жилищного фонда в российской федерации // Образование и право. 2019. №10 [Электронный ресурс] URL: https://cyberleninka.ru/article/n/aktualnye-voprosy-pravovogo-regulirovaniya-renovatsii-zhilischnogo-fonda-v-rossiyskoy-federatsii
6) Доля Г. Новое в Законе о долевом строительстве: Жилищное право, 2018, N 8 [Электронный ресурс] // URL: www.consultant.ru
7) Карелина С.А., Фролов И.В. Банкротство застройщика: теория и практика правоприменения // СПС «КонсультантПлюс»
8) Кирсанов А.Р. Законодательство о долевом строительстве: прошлое, настоящее и будущее // [Электронный ресурс] URL: www.consultant.ru
9) Место долевого строительства займёт проектное финансирование[Электронный ресурс]//URL:https://www.pnp.ru/economics/mesto-dolevogo-stroitelstva-zaymyot-proektnoe-finansirovanie.html
10) Мищенко В.В. Мировой опыт и российская практика развития рынка строительных услуг: на примере жилищного строительства:дисс. канд. экон. наук. Москва. 2008. 191 с.
11) Ручкина Г.Ф. Банковское сопровождение долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с использованием счета эскроу: некоторые вопросы правового регулирования, 2019// URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=CJI&n=122037&dst=4294967295
12) Тевелева О.В. Экономические последствия изменений, внесенных в закон о долевом строительстве // Имущественные отношения в РФ. 2018. №3 (198)//URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ekonomicheskie-posledstviya-izmeneniy-vnesennyh-v-zakon-o-dolevom-stroitelstve
13) Шолохова Е.А. Банкротство застройщиков как один из способов осуществления прав участниками долевого строительства // Евразийская адвокатура. 2016. №5 (24). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/bankrotstvo-zastroyschikov-kak-odin-iz-sposobov-osuschestvleniya-prav-uchastnikami-dolevogo-stroitelstva
Судебная практика:
1) Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник ВАС РФ. – 2011. – № 9.
2) Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2018. – № 9.
3) Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 (ред. от 04.03.2015) // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2014. – № 3; 2015. – № 5.
4) Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 15.09.2015 № 305-ЭС15-3617 по делу № А40-48921/2014; определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186 по делу № А40-80775/2013 // Картотека арбитражных дел. – URL: https://kad.arbitr.ru/
5) Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018 (ред. от 26.12.2018) // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2019. – № 5, 6, 8.
6) Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019 // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2020. – № 4.
7) Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17.09.2015 № 307-ЭС15-5012 по делу № А21-7779/2013 // Картотека арбитражных дел. – URL: https://kad.arbitr.ru/
8) Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 09.03.2016 № 308-ЭС15-16377 по делу № А53-22107/2012 // Картотека арбитражных дел. – URL: https://kad.arbitr.ru/
9) Определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2016 № 307-ЭС16-11494 по делу № А56-41511/2014// Картотека арбитражных дел. – URL: https://kad.arbitr.ru/
10) Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 25.08.2017 № 307-ЭС16-20971 по делу № А21-813/2014 // Картотека арбитражных дел. – URL: https://kad.arbitr.ru/ (дата обращения: 09.11.2021).
11) Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.09.2019 № 306-ЭС16-3099(4,5) по делу № А55-36158/2009 // Картотека арбитражных дел. – URL: https://kad.arbitr.ru/
12) Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 09.03.2021 № 46-КГ20-29-К6 // Сайт Верховного Суда Российской Федерации. – URL: http://вс.рф/
13) Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 12.03.2021 № 305-ЭС14-7512(25) по делу № А40-84122/2010// Картотека арбитражных дел. – URL: https://kad.arbitr.ru/
14) Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2019 № 44-КА19-2// Сайт Верховного Суда Российской Федерации. – URL: http://вс.рф/
15) Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 23.11.2020 по делу № 88-17023/2020 // Сайт Третьего кассационного суда общей юрисдикции. – URL: https://3kas.sudrf.ru/
16) Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 27.08.2020 по делу № 88-18527/2020// Сайт Четвертого кассационного суда общей юрисдикции. – URL: https://4kas.sudrf.ru/
17) Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.06.2016 № Ф07-745/2016 по делу № А56-41511/2014// Картотека арбитражных дел. – URL: https://kad.arbitr.ru/
18) Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 21.01.2015 N 33-920/2015// СПС Консультант Плюс
19) Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 08.04.2020 по делу № А73-719/2020; постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2020 № 06АП-2341/2020 по делу № А73-719/2020; постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.10.2020 № Ф03-3445/2020 по делу № А73-719/2020 // Картотека арбитражных дел. – URL: https://kad.arbitr.ru/
20) Приговор Свердловского районного суда г. Иркутска от 05.08.2016г. №1-19/2016 //СПС «КонсультантПлюс»
21) Постановление о прекращении уголовного дела (уголовного преследования) СО Отдела МВД России по г. Бор Нижегородской области от 10 августа 2016 г. № 52274// СПС «КонсультантПлюс»
22) Решение Приволжского районного суда г. Казани от 28.08.2017 №2-5212/17 //URL: http://moj-jurist.ru/dolevoe-stroitelstvo/sudebnaya-praktika-po-dolevomu-stroitelstvu/reshenie-privolzhskogo-rajonnogo-suda-goroda-kazani-po-delu-2-521217g/
23) Решение Приокского районного суда г. Нижнего Новгорода (Нижегородской области) от 29 ноября 2018 г. № 2-2383/2018// URL: https://sudact.ru/regular/doc/GouyYbeHuTo8/#top
Во-первых, в соответствии с п.1.12 Инструкции Банка России от 30 мая 2014 года №153-И «Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам), депозитных счетов» ни один из участников договора счета эскроу не вправе распоряжаться средствами, находящимися на балансе указанного счета. По данному счету не могут быть совершены операции по зачислению иных средств, процентов на сумму денежных средств, их аресту или списанию по обязательствам депонента перед третьими лицами и по обязательствам бенефициара, по приостановлению, или выплаты вознаграждения за счет указанных средств .
Во-вторых, поступление денежных средств на эскроу - счет производится после регистрации ДДУ на срок условного депонирования, не превышающего срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, указанного в проектной декларации, более чем на 6 месяцев.