Договор купле-продажи земельного участка
Введение
Недвижимое имущество является необходимым условием нормальной жизни и деятельности каждого человека и в силу этого выступает как особый объект гражданско-правовых отношений. Земельные правоотношения явля- ются сложными и многогранными по своей правовой природе, каждым от- дельный момент регулируется различными правовыми нормами, а именно: конституционно-правовыми, гражданско-правовыми, земельно-правовыми, эколого-правовыми и другими нормами права. Большое значение в сфере правового регулирования земельных отношений имеют договоры, и, прежде всего это договоры купли-продажи земельных участков как правовые формы, опосредующие рыночный оборот земель. Рассматриваемый в настоящей ра- боте договор купли-продажи земельного участка, а также основные правила, которые рассматриваются в качестве недвижимости, изложены в главе 30 Гражданского Кодекса РФ1, а также в Земельном Кодексе РФ2.
Однако, земельный участок как объект недвижимости имеет ряд особенностей, связанных как с самим правовым режимом земельных участок, выражающимся в ограниченности оборотоспособности некоторых категорий земельных участков, так и в процедуре заключения, исполнения договора, осложненной государственной регистрацией права на передаваемый в собственность земельный участок.
Содержание
Введение 3
Глава 1. Общие положения о договоре купли-продажи земельного участка 6
1.1 Понятие договора купли-продажи земельного участка и его квалифицирующие признаки 6
1.2 Понятие и правовой режим земельных участков 12
Глава 2. Содержание договора купли-продажи земельного участка 33
2.1 Существенные условия договора купли-продажи земельного участка 33
2.2 Права и обязанности сторон по договору купли-продажи земельного участка …………………………………………………………………………...45
Глава 3. Заключение, исполнение и прекращение договора купли-продажи земельного участка 53
3.1 Заключение, исполнение договора купли-продажи земельного участка 53
3.2 Прекращение договора купли-продажи земельного участка… 67
Заключение 73
Список литературы 75
Список использованных нормативных правовых актов, материалов судебной практики и специальной литературы
I. Нормативные правовые акты и иные документы:
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосова- нием 12.12.1993 г.) // Российская газета. – 1993. – 25 декабря. – № 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая / Федераль- ный закон от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // СЗ РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая / Федераль- ный закон от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ // СЗ РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ. // Российская газета. – 30.10.2001. – № 211-212.
5. Водный кодекс Российской Федерации" от 03.06.2006 N 74-ФЗ// Рос- сийская газета -2006. №4087
6. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ// Рос- сийская газета №4243
7. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ// СПС КонсультантПлюс
8. Федеральный закон от 26 января 1996 года № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 411.
9. Федеральный закон РФ от 18.12.2006 г. № 232-ФЗ «О внесении изме- нений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные за- конодательные акты Российской Федерации»// Российская газета-2006,
№4256
10. Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации"// СПС «Гарант»
11. Земельный кодекс РФСР от 25.04.1991 г. // СПС КонсультантПлюс
12. Федеральный закон «О землеустройстве» от 18.06.2001 №78-ФЗ// СПС КонсультантПлюс
13. Федеральный закон "О приватизации государственного и муници- пального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ// СПС КонсультантПлюс
14. Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N 101-ФЗ// СПС «КонсультантПлюс».
15. Федеральный закон "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" от 16.07.1998 N 101- ФЗ// СПС «КонсультантПлюс».
16. Федеральный закон "О сельскохозяйственной кооперации" от 08.12.1995 N 193-ФЗ// СПС «КонсультантПлюс».
17. Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" от 14.03.1995 N 33-ФЗ// СПС Консультант-плюс
18. Федеральный закон от 21 ноября 1995 г. № 170-ФЗ «Об использова- нии атомной энергии»// СЗ РФ. 1995. № 48. Ст.4552; 1997; № 7 . Ст.
808; 2001. № 29. Ст.2949; 2002. № 13. Ст. 1180; 2003. № 46 (ч. I). Ст. 4436.
19. Федеральный закон от 7 июля 2003 г. № 126-ФЗ «О связи»// СПС Консультант-плюс
20. Федеральный закон №7-ФЗ «Об охране окружающей среды» от 10.01.2002 г// СПС Консультант-плюс
21. Федеральный закон №26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, ле- чебно-оздоровительных курортах и местностях» от 23.02.1995 г.// СПС Кон- сультант-плюс
22. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»//Российская газета – 2015, №156
23. Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государствен- ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594);
24. Федеральный закон "О внесении изменений в отдельные законода- тельные акты Российской Федерации и признании утратившими силу от-
дельных законодательных актов (положений законодательных актов) Россий- ской Федерации" от 03.07.2016//Российская газета-2019, №124
25. Федеральный закон от 06.04.2011 N 63-ФЗ (ред. от 23.06.2016) "Об электронной подписи" // Российская газета-2011, №75
26. ФЗ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (по- след, изменения от 27 февраля 2003 г.)//СЗ РФ. 1998. №31. Ст. 3813
27. Закон РФ "О плате за землю" от 11.10.1991 N 1738-1//СПС «Гарант»
28. Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей"// СПС КонсультантПлюс
29. Указ Президента РФ от 06.05.2000 N 821 (ред. от 20.04.2005) "О при- своении статуса наукограда Российской Федерации г. Обнинску Калужской области"// СПС Консультант-плюс
30. Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки зе- мель»// СПС КонсультантПлюс
31. Постановление Правительства РФ от 14 марта 1997 г. № 306 «Прави- ла принятия решений о размещении и сооружении ядерных установок, ради- ационных источников и пунктов хранения.»// СЗ РФ. 1997. № 12. Ст. 1442.
32. Постановление Правительства РФ от 11 августа 2003 г. № 486 «Пра- вила определения размеров земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи, обслуживающих электрические сети»// СЗ РФ. 2003. № 33. Ст. 3276.
33. Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. N 519 "Об утверждении стандартов оценки"// СПС КонсультантПлюс
34. Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. «О порядке определения нормативной цены земли» (С3 РФ. 1997. « 13. Ст. 1539)
35. Приказ Роскомзема от 2 июня 1993 г. N 1-16/770 "Типовой договор купли - продажи (купчая) земельного участка"// СПС КонсультантПлюс
36. Приказ МПС России от 15 мая 1999 г. № 26Ц«Положение о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в преде- лах полосы отвода железных дорог»// СЗ РФ. 2001. № 11. Ст. 1001; 2003. № 14. Ст. 1256; № 27 (ч. 1). Ст. 2700.
37. Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002) "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков"// Экспресс-закон. 2002. № 21.
38. Указание Банка России от 07.10.2013 N 3073-У "Об осуществлении наличных расчетов" (Зарегистрировано в Минюсте России 23.04.2014 N 32079)// СПС КонсультантПлюс
39. Постановление Совета Министров СССР от 11 сентября 1972 г. № 667 «Правила охраны электрических сетей напряжением до 1000 вольт» //СП СССР. 1972. № 19. Ст. 97.
40. «Принципы международных коммерческих договоров (Принципы УНИДРУА)» (1994 год)// СПС Консультант-плюс
II. Материалы судебной практики:
1. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 июня 2014 г. N 35 "О последствиях расторжения договора"// СПС «Гарант»
2. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 фев- раля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, свя- занных с защитой права собственности и других вещных прав" // "Вестник ВАС РФ", N 10, 1998.
3. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недви- жимости, которая будет создана или приобретена в будущем"// СПС Кон- сультантПлюс
4. Постановление Президиума ВАС РФ от 12.10.2010 г. № 10885/09// СПС «КонсультантПлюс».
5. Постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 № 5782/08 по делу
№ А19-9645/07-26//URL: http://sudbiblioteka.ru/as/text2/vasud_big_36376.htm (дата обращения: 08.04.2019).
6. Определение ВАС РФ от 30 ноября 2007 г. N 12913/07 по делу N А53- 19026/06-с2-20// URL: https://www.lawmix.ru/vas/100660(дата обращения: 08.04.2019).
7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 4 ноября 2002 г. N 70 «О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского ко- декса Российской Федерации»// СПС КонсультантПлюс.
8. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 29 декабря 2001 г.
№ 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обя- зательств зачетом встречных однородных требований»// СПС «Гарант»
9. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165
«Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»// СПС «КонсультантПлюс»
10. Решение Арбитражного суда Свердловской области от 13.10.2013 г. по делу № А60-26580/2013 // СПС «КонсультантПлюс»
11. Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.01.2018 г. по делу № А32-37524/2014 // URL: http://sudact.ru/arbitral/doc/naT1aOyv1JWn
(дата обращения: 07.04.2019).
12. Решение Суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 09.02.2012 г. по делу № <…> // URL: http://docs.pravo.ru/document/view/ 26694163 (дата обращения: 07.04.2019).
13. Апелляционное определение Ярославского областного суда от 22.03.2018 г. по делу № 33-1770/2018 // URL: https://rospravosudie.com/court- yaroslavskij-oblastnoj-sud-yaroslavskaya-oblast-s/act-581218087 (дата обраще- ния: 08.04.2019).
14. Апелляционное определение Тверского областного суда от 29.08.2013 г. по делу № 33-3221 // СПС «КонсультантПлюс».
15. Решение суда о признании договора купли продажи земельного участка незаключенным, взыскании неосновательного обогащения, процен- тов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов № 2-
2143/2017 ~ М-1590/2017// URL: http://sud-praktika.ru/precedent/451474.html (дата обращения: 08.04.2019).
III. Специальная литература:
1. Анисимов А.П. О делении земельного фонда на категории // Правове- дение. 2006. N 5. С. 70 - 71.
2. Анисимов А.П., Мелихов А.И. Правовой режим земельных участков: новый межотраслевой подход к соотношению норм гражданского и земель- ного права // Право и экономика. 2008. № 12. С. 5.
3. Андреев С.Е., Сивачева И.А., Федотова А.И. Договор: заключение, из- менение, расторжение. М., 1997.
4. Ахметьянова З.А. Вещное право: учебник. – М.: Статут, 2011. – 360 с.
5. Бандорин Л.Е. Разрешенное использование земельных участков: Ав- тореф. дис. канд. юрид. наук. М., 2011. С. 6.
6. Бедова Е. С. Проблемы в понимании понятия «земли населенных пунктов» // Молодой ученый. — 2011. — №1. — С. 153-155
7. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Общие поло- жения. Кн. 1. М. : Статут, 1997. С. 348.
8. Вавилин Е.В. Механизм осуществления гражданских прав и исполне- ния обязанностей: дис. … д-ра юрид. наук. – М., 2009. – 428 с.
9. Войновский Д.О.«Земли населенных пунктов: проблемы историческо- го развития» - История государства и права, 2007, № 21//Молодой ученый. — 2011. — №1. — С. 158-159
10. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использова- нии земель Российской Федерации в 2008 году. М., 2009. С. 10 - 12.
11. Гришаев С.П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. 2006. № 10. С. 85—90; Емельянова Е.А. Правовые про- блемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде- лок с ним: дис. … канд. юрид. наук. — Самара, 2004. С. 32
12. Егорова А. С. Принцип стабильности договора по гражданскому за- конодательству Российской Федерации : автореф. дис. канд. юрид. наук.
М., 2011. С. 3.
13. Зарубин А. Правовая судьба акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество при решении вопроса о недействительности сдел- ки // Хозяйство и право. 2008. № 10. С. 95
14. Иоффе О.С. Обязательственное право. - М., 1975. - 880 с.
15. Кабалкин А. Изменение и расторжение договора.// Российская юсти- ция. 2000, №10..
16. Комментарии к Гражданскому Кодексу Российской Федерации. Часть вторая: учебно-практический комментарий/ под ред. Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, К.М Арсланова. М.: Проспект, 2010. С. 678
17. Комментарий к земельному законодательству Российской Федера- ции. - М.: Юрайт-Издат, 2002.
18. Краков О.И. Право частной собственности на землю/ О.И. Краков. - М., 2000. - С. 44
19. Микрюков В.А., Микрюкова Г.А. Введение в гражданское право: Учебное пособие для бакалавров. - М.: Статут, 2016.
20. Новицкий И.Б. Принцип доброй совести в проекте обязательственно- го права. // Вестник гражданского права. Пг. 1916.. Т. 6. С. 131.
21. Ровный В.В. Общая характеристика договора купли-продажи: в по- мощь студентам и аспирантам // Сибирский Юридический вестник. 2001. № 3
22. Рясенцев В.А. Вопросы недействительности сделок в судебной прак- тике // Социалистическая законность. 1950. N 8. С. 35.
23. Сенчищев, В.И. Объект гражданского правоотношения. Общее поня- тие // Актуальные проблемы гражданского права / под ред. М.И. Брагинского
; Исследовательский центр частного права. Российская школа частного пра- ва. - М., 1999.
24. Серкова Ю.А. Юридические конструкции взаимного и односторонне обязывающего договоров//Вестник экономики, права и социологии, 2013, № 2.
25. Серкова Ю.А. К вопросу о юридической конструкции консенсуаль- ного и реального договора // Актуальные проблемы экономики и права. - 2013. - № 3(27). -С.181-186.
26. Серов О.О. Изменение вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения: особенности правового регули- рования и тенденции развития законодательства // Юрист. 2013. N 3.
27. Соменков А.Л. Расторжение договора в гражданском обороте. – М. Центр. 2002. – С. 11.
28. Тагиров Т.Т. Правовая охрана земель сельскохозяйственного назна- чения в СССР: Автореф. дис. д-ра юрид. наук. Алма-Ата, 1980. С. 13
29. Чубуков Г.В. Земельное право России, Учебник для студентов ВУЗ, обучающихся по специальности "Юриспруденция", - М.: 2002 г. - 328 с.
30. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - М.: Изд-е Бр. Башмаковых, 1911. - 851 с.
31. Шершеневич Г.Ф. Общая теория права. – М.: Изд. Бр. Башмаковых, 1912. – 805 с.
32. Шилохвост О.Ю. Отступное в гражданском праве России. М., 1999.
33. Шилохвост О.Ю. Прекращение обязательства новацией.// Российская юстиция. 1996. № 8.
34. Ширинская Е.Ю. Гражданско-правовое регулирование государ- ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Рос- сийской Федерации: автореф. дис. … канд. юрид. наук. — М., 2005. С. 7
35. Эрделевский A.M. Прощение долга и договор дарения. // Российская юстиция. 2000. № 3.
В случае, когда в договоре денежное обязательство выражено в иностранной валюте без указания о его оплате в рублях, суду следует рассматривать такое договорное условие как предусмотренное п. 2 ст. 317 ГК РФ, если только при толковании договора в соответствии с правилами ст. 431 ГК РФ суд не придет к иному выводу. Если договором предусмотрено, что денежное обязательство выражается и оплачивается в иностранной валюте, однако в силу правил валютного законодательства данное обязательство не может быть исполнено в иностранной валюте, то такое договорное условие суду также следует рассматривать как предусмотренное п. 2 ст. 317 ГК РФ, если только при толковании договора в соответствии с правилами ст. 431 ГК РФ суд не придет к иному выводу 63. Признание судом недействительным условия договора, в котором денежное обязательство выражено в иностранной валюте, влечет признание договора недействительным.
Согласно ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанав- ливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ 63 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 4 ноября 2002 г. N 70 «О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации»// СПС КонсультантПлюс «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»64. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» 65 определен порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.