Применение ипотечно-инвестиционного анализа в оценке недвижимости
ВВЕДЕНИЕ
В силу высокой динамики цен на все объекты различных рынков недвижимости, а также отсутствия более или менее дееспособной информационной базы по объектам недвижимости настоящий рынок недвижимости не может существовать без оценки его объектов.
Благодаря применению ипотечно-инвестиционных моделей, имеется шанс вычислить точную стоимость капитала, основываясь на отношении заемных и личных средств. Применение данного способа позволяет упростить и ускорить процесс оценки.
Почти все инвестиции в отношении недвижимости совершаются с помощью ипотечных займов. Благодаря популярному инструменту, у инвестора появляется финансовое плечо, позволяющее повысить отдачу от прибыли и получить больший доход от роста цены выбранного объекта в будущем. Кроме этого, оформление ипотеки - возможность диверсифицировать активы и добиться роста вычетов по выплате процентов.
Актуальность оценки недвижимости возрастает с привлечением банковского финансирования для строительства нового объекта под
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 4
1. РОЛЬ ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННОГО АНАЛИЗА В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 6
1.1 Понятие и сущность ипотечно-инвестиционного анализа 6
1.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечно-инвестиционного анализа в оценке имущества 11
1.3 Модели ипотечно-инвестиционного анализа 13
2. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННОГО АНАЛИЗА В ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА 18
2.1. Описание и основные характеристики объекта оценки 18
2.2. Анализ рынка объекта оценки 21
2.3. Расчет стоимости оцениваемой недвижимости различными моделями 26
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 31
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 34
ПРИЛОЖЕНИЕА. Планировка 1-комнатной квартиры оцениваемого объекта 36
ПРИЛОЖЕНИЕ Б. Объект оценки 37
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022). [Электронный ресурс]-URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/
2. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022). [Электронный ресурс]-URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/
3. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ (02.07.2021). [Электронный ресурс]-URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/
4. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 (ред. от 08.05.2002) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (вместе с «Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», «Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»). [Электронный ресурс]-URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_25763/
5. Циан – база недвижимости. [Электронный ресурс]-URL: https://www.cian.ru/
6. Архипова К.А., Тронин С.А. Понятие и принципы оценки стоимости недвижимости // Поиск (Волгоград). 2017. № 1 (6). С. 137-139.
7. Афанасьева В.Р. Оценка стоимости недвижимости // Научный электронный журнал Меридиан. 2020. № 12 (46). С. 249-251.
8. Баронин, Сергей Александрович Ипотечно-инвестиционный анализ. Учебное пособие. Гриф УМО вузов России / Баронин Сергей Александрович. - М.: ИНФРА-М, 2017. - 489 c.
9. Исаева А.Н. Оценка стоимости жилой недвижимости // Перо науки. 2019. № 11 (11). С. 6-10.
10. Касьяненко Т.Г. Основы оценки стоимости имущества : учебное пособие / Касьяненко Т.Г. — Москва : КноРус, 2021. — 268 с.
11. Кукукина, И. Г.
Стоимость собственного интереса определяется дисконтированием денежного потока до уплаты налогов, при этом в качестве нормы дисконта используется норма отдачи собственного капитала, определенная как среднерыночное значение.
Модели ипотечно-инвестиционного анализа основанные на капитализации дохода от использования собственности. Наиболее распространенным подходом ипотечно-инвестиционного анализа данной группы является определение общего коэффициента капитализации с помощью формулы Эллвуда. Кроме того используются метод инвестиционной группы и метод прямой капитализации [9, с.101].
Этапы традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа представлены в таблице 1.
Таблица 1 – Этапы традиционной техники ипотечно-инвестицион