Договор долевого участия в строительстве объектов недвижимости по законодательству РФ
Введение
Жилищное строительство в России идет полным ходом. Программа, которую обещал выполнить в далеких 1980-х годах М.С. Горбачев: «к 2000 году каждой семье по квартире» - выполняется на государственном и частном уровне уже в современной стране с современными реалиями. После развала СССР отношения продавца и покупателя недвижимости регулировались ЖК РСФСР, Законом РСФСР № 1488-1 от 26.06.91 (ныне в ред. 10.01.03) «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», действующий и сейчас в части норм, не противоречащих законодательству РФ, в 1996 году начали регулироваться ГК РФ, с 1999 года - Федеральным законом от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений». Участники рынка также руководствовались обзорами практики Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ по договорам о долевом строительстве.
Оглавление
Введение С. 3
1. Понятие и предмет договора долевого участия в строительстве С. 6
1.1. Квалификация предмета договора долевого участия в строительстве. Сфера действия ограничений на привлечение денежных средств для строительства многоквартирных домов. С. 6
1.2. Законодательные инициативы по внесению изменений в Закон 214-ФЗ (комментарий). С. 12
1.3. Допустимые правовые способы привлечения и использования денежных средств дольщиков до получения разрешения на строительство. С. 15
2. Разбор ошибок в конструкциях договоров (на практических примерах) С. 18
3. Регистрация договоров, уступки прав требований и прав собственности на объекты долевого строительства. С. 20
3.1. Переуступка прав по договору участия в долевом строительстве. С. 20
3.2. Регистрация прав по договору долевого участия в строительстве. С. 23
3.3. Ввод объекта в эксплуатацию: акт приемки и разрешение на ввод. С. 26
4. Ответственность за нарушение договора. Арбитражная практика. С. 28
Заключение С. 33
Список использованной литературы С. 35
Список использованной литературы
Градостроительный кодекс РФ. Российская газета", N 290, 30.12.2004.
Гражданский кодекс РФ. М., 2009.
ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». Сборник нормативных актов в сфере строительства. М., 2008.
ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений». // Собрание законодательства Российской Федерации. 1999. №9. Ст.1096.
ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». // Российская газета", N 292, 31.12.2004.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 г. №56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве".//Вестник ВАС РФ. 2000. №9.
Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19.09.2002 г.//Бюллетень Верховного суда Российской Федерации. 2003. №2.
О практике рассмотрения споров о защите права собственности, в том числе по договорам простого товарищества и долевого участия в строительстве.//Вестник ВАС РФ. 2000. №3. С.38.
Постановление Президиума ВАС РФ N 7222/99 от 20.06.2000 - 10/00. // Вестник ВАС РФ. 2000. № 6.
АСР будет добиваться изменения Федерального закона № 214-ФЗ. // АСР-инфо. 24.10.2005.
Арапова Т. Инвестор или дольщик.//Новости рынка недвижимости. 2004. №23. С.13.; Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация.//Хозяйство и право. 2002. №2. С.77.
Гражданское право. Том 2. Учебник./Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. М., 1999.
Рассматриваемый закон детально регламентирует отношения застройщика и дольщика и призван, в частности, защитить последнего от так называемых «двойных продаж» (когда одна квартира продавалась сразу нескольким лицам). Однако вместо усиления ответственности застройщика за нарушение срока передачи объекта долевого строительства дольщику (физическому лицу), Закон такую ответственность уменьшил. Если ранее по Закону «О защите прав потребителей», размер неустойки составлял 3% в день, то теперь по закону «Об участии в долевом строительстве..» этот размер снижен до 1/150 ставки рефинансирования Центробанка от цены договора за каждый день просрочки. Однако, если разрешение на строительство дома получено до 1 апреля 2005 года (а сегодня большинство строящихся жилых домов такое разрешение получили именно до указанной даты), то будет применяться норма закона о Защите прав потребителей, то есть с застройщика суд взыщет неустойку, исходя из 3% в день от цены договора за каждый день просрочки.
Размер неустойки за нарушение срока выполнения работ не может превышать цену договора. Кроме того, суд снизит рассчитанную Вами исходя из 3% в день неустойку до «соразмерной нарушенному обязательству». Тем не менее, сумма неустойки, взысканная судом с застройщика, может составлять от нескольких тысяч, до несколько десятков тысяч рублей, в зависимости от цены договора и периода просрочки.
Ответственность застройщика перед участниками долевого строительства за нарушение условий начала привлечения денежных средств, установленных Законом, вполне обоснована. Гражданин вправе потребовать от застройщика, нарушившего Закон, немедленного возврата, переданных ему денежных средств с начислением на них процентов в размере 24% годовых п. 1 табл. 1) и возмещения, сверх суммы процентов, причиненных гражданину убытков. Соблюдение указанных в Законе условий застройщиком для начала привлечения денежных средств в строительство частных инвесторов предоставляет гарантии в реализации проекта, его неизменности и соблюдении сроков.