Договор долевого участия при строительстве многоквартирных домов
Введение
Актуальность исследования обусловлена высоким ростом гражданских споров, вытекающими из договора долевого участия. За последние 7 лет в Российской Федерации было заключено и зарегистрировано более 250 тысяч договоров долевого участия. Необходимость в новом жилье с каждым годом укрепляется, а значит с такими же темпами должна совершенствоваться законодательная база, которая регулирует взаимоотношения будущих дольщиков и застройщиков нового жилья. Вектор развития государства также направлен на реновацию и снос старого жилого фонда и создание новых жилых кварталов, новых районов и областей. Государство также активно субсидирует застройщиков, предоставляет все больше пятен застройки, расширяет инфраструктуру и дороги.
Но 80% всех новостроек финансируется средствами участниками долевого строительства, поэтому законодатель обязан максимально защитить будущих собственников жилья от возможных рисков, а также гарантировать сохранность их средств, способствовать в получении ими в пользование зарегистрированных объектов недвижимости. Несмотря на совершенствование законодателем нормативно-правовых актов в области долевого строительства общее количество судебных споров с каждым годом увеличивается. Это связано в большей степени с просрочкой сроков введения в эксплуатацию жилых комплексов, банкротством юридических лиц, выступающими застройщиками, кризисом, а также не полностью выполненными обязательствами застройщика по договору долевого участия.
Содержание
Введение 3
Глава 1. Общая характеристика договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов 9
1.1 Развитие законодательства, регулирующего отношения по договору долевого участия в строительстве 9
1.2 Понятие и правовая природа договора участия в долевом строительстве 23
1.3 Субъекты, объекты и условия договора долевого участия 28
Глава 2. Особенности договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов 33
2.1 Понятие эскроу-счетов и их место в регулировании взаимоотношений сторон договора 33
2.2 Порядок получения разрешения на строительство многоквартирного дома 37
2.3 Порядок получения компенсаций и неустоек в результате нарушения договора долевого участия 50
Глава 3. Актуальные проблемы и обзор судебной практики по делам, вытекающим из договора долевого участия в строительстве 53
3.1 Характеристика проблем договора долевого участия в Российской Федерации 53
3.2 Обзор судебной практики по делам, вытекающим из договора долевого участия 57
Заключение 67
Список используемой литературы 72
Список используемой литературы
I. Нﮦорﮦмативнﮦые прﮦавовые акты
1. «Конﮦституция Рﮦоссийской Федерﮦации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // СЗ РФ. 2020. – № 9.
2. «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 01.05.2022) // СЗ РФ. – 2004. – № 4. – Ст. 204.
3. «Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022) // СЗ РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
4. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.05.2022) // СЗ РФ. – 2001. – № 17. – Ст. 309.
5. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 01.05.2022) // СЗ РФ. – 2015. – № 4. – Ст. 211
6. Федеральный закон «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 22.12.2020) // СЗ РФ. – 2007. – № 6. – Ст. 295
7. Федеральный закон «Об электронной подписи» от 06.04.2011 № 63-ФЗ. (ред. от 02.07.2021) // СЗ РФ. – 2011. – № 2. – Ст. 49
8. Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости» от 02.08.2019 № 286-ФЗ (ред. от 26.05.2021) // «Российская газета». – 04.08.2019. – № 14.
9. Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 14.03.2022г.) // СЗ РФ. – 2004. – № 22. – Ст. 397
10. Федеральный закон от 1 июля 2021 г. N 273-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (ред. от 30.12.2021) // «Российская газета». – 04.01.2022. – № 3.
11. Федеральный закон «О цифровых финансовых активах, цифровой валюте и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 31.07.2020 N 259-ФЗ (последняя редакция) // СЗ РФ. – 2020. – № 41. – Ст. 1053
12. Указ Президента Российской Федерации от 21.07.2020 № 474 "О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года" // «Парламентский вестник». – 24.07.2020. – № 11.
13. Постановление Правительства РФ от 26 марта 2022 г. N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве" // «Российская газета». – 28.03.2022. – № 29.
14. Постановление Правительства РФ от 18.06.2018 N 697 (ред. от 24.03.2022) "Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве" // «Российская газета». – 21.06.2018. – № 7.
15. Приказ Минэкономразвития России № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» (ред. от 03.12.2019 г.) // «Российская газета». – 05.12.2019. – № 24.
16. Приказ Минэкономразвития России № 378 «Об утверждении отдельных форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде, определении видов предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и о внесении изменений в Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2015 г. N 968» от 20.06.2016 (ред. от 07.06.2021) // СЗ РФ. – 2016. – № 16. – Ст. 1539.
17. Приказ Минэкономразвития России № 291 «Об установлении размеров платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости» от 10.05.2016 N 291 (ред. от 11.11.2021) // Российская газета. – 2016. – № 5794.
18. Приказ Минэкономразвития России № 975 «Об утверждении форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде» (ред. от 21.10.2019г.) // СЗ РФ. – 2019. – № 19. – Ст. 2304.
19. Приказ Минэкономразвития России № 920 «Об утверждении форм заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, заявления об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости, о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости заинтересованным лицом, о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя, записей о наличии прав требований в отношении зарегистрированного права, отдельных записей о правообладателе, отдельных дополнительных сведений об объекте недвижимости, требований к их заполнению, требований к формату таких заявлений и представляемых с ними документов в электронной форме, а также формы заявления о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках и о местоположении на них зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, полученных в результате выполнения комплексных кадастровых работ» (ред. от 26.09.2018 г.) // Российская газета. – 2018. – № 814.
20. Приказ Минэкономразвития России № 921 "Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке" от 08.12.2015 г. (ред. от 14.12.2018) // СЗ РФ. – 2015. – № 19. – Ст. 2432;
II. Научная литература
21. Аверьянова Н. Н. Земельное право в вопросах и ответах: учебное пособие. М.: Проспект, 2018. – 128 с.
22. Агафонов В.Б., Выпханова Г.В., Жаворонкова Н.Г. и др. Земельное право: учебник для бакалавров. - М.: Проспект, 2019. - 351 с.
23. Алтынов А.Е., Голубев В.В., Сизов А.П. и др. Основы кадастра недвижимости: учебное пособие для вузов – М: Изд-во МИИГАиК, 2013. – 390 с.
24. Анисимов А. П., Мельников Н. Н. Земельное право России. Практикум. 2-е изд., пер. и доп: учебное пособие - М.:Издательство Юрайт, 2019. – 259 с.
25. Боголюбова С. А., Галинов Е.А. Земельное право в вопросах и ответах: учебное пособие — Изд. 2-е, перераб. и доп. - М: Проспект, 2016. - 207 с.
26. Боголюбова С. А., Галиновская Е. А., Жариков Ю. Г. Земельное право. учебник. М.: Проспект, 2018. – 376 с.
27. Боголюбова С.А. Комментарии к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный). - М. : Проспект, 2015. - 757 с.
28. Буров М.П., Варламов А.А., Гальченко С.А. и др. Планирование и организация землеустроительной кадастровой деятельности: учебник – М: Изд-во «Дашков и К», 2017. – 296 с.
29. Волкова М.А., Курбанов А.Ш., Стародумова С.Ю. Гражданско-правовое регулирование сделок с земельными участками по законодательству Российской Федерации: монография – Саратов: Изд-во «Саратовский источник», 2020. – 103 с.
30. Витрянский В.В., Козлова Н.В. и др. отв. Ред. Суханова. Российское гражданское право: учебник в 2 т. // 2-е изд., стереотип. М.: статут, 2019. Т.2: Обязательственное право
31. Гордиенко И.И., Симонова К.В. Правовое обеспечение землеустройства и кадастров: учебник – М: «КноРус», 2020. – 432 с.
32. Грушин И. Ю. Blockchain – решение проблем регистрации недвижимости // Московский экономический журнал. 2018. № 2. С. 48–60.
33. Дубовник О.Л., Мисник Г.А. и др. Кадастровый учет недвижимого имущества: вопросы и ответы: учебное пособие. – М.: Статут, 2019. – 176 с.
34. Жаркова Е.А. «Состояние дел, проблемы и перспективы в сфере государственной регистрации права на недвижимость» // Вестник Сибирского государственного университета путей сообщения: Гуманитарные исследования. 2019. № 1. С. 61-65.
35. Липски С.А. Правовое обеспечение земельного надзора (контроля) и мониторинга земель: учебное пособие. - Саратов: Ай Пи Эр Медиа, 2018. – 142 с.
36. Липски С.А. Правовое регулирование проведения государственной кадастровой оценки: учебное пособие - Саратов: Ай Эр Медиа, 2021. - 79 c.
37. Соловьев Д.С. Договор долевого участия в строительства и договор совместной деятельности (простого товарищество): проблемы общего и различного в теории и в судебной практике // Арбитражный и Гражданский процесс. 2021. № 7. С 43-45.
38. Харченко О. И. Блокчейн в информационном обществе // Вестник СГСЭУ. 2021. № 2 (71). С. 28-30.
III. Научные статьи и публикации
39. Белоусова Е.В. Счет эскроу как способ защиты прав участников строительных отношений // Закон и право. – 2022 – С.214-221.
40. Бевзенко Р.С. Квалификация и последствия сделок с будущей недвижимой вещью // Вестник ВАС РФ. 2018. № 3. С. 84-105.
41. Валиев Д.С., Хабарова И.А.. Ососбенности регулирования земельных и земельно-имущественных отношений. // Закон и порядок. – 2019 - №61 – С. 92-108.
42. Волков С.Н., Липски С.А. Совершенствование земельного законодательства – необходимое условие эффективного управления земельными ресурсами. // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2018 - № 7 - С. 5-10.
43. Гончарова И. Ю., Кривоконева Е. Ю.Земельный кадастр в России – История и современность. // История и Археология. – 2019 - №11 – С. 77-90.
44. Емельянова Е.М., Рулева Н.П. Анализ предоставления сведений, содержащихся с Едином государственном реестре недвижимости. // Право. - 2020 - № 13 – С. 47-59.
45. Лебедев, М. Д. Долевое строительство в современной России: проблемы и перспективы / М. Д. Лебедев, С. А. Саввоев.— Казань : Молодой ученый, 2020. — С. 33-39.
46. Лянной Г.Г., Третьякова Е.И. Реестровая ошибка как способ совершения мошеннических действий с земельными участками. // Право. – 2019 – №7 - С. 39-53.
47. Митрофанова Н.О., Рыбалко П.С. Актуальные проблемы при ведении Единого государственного реестра недвижимости. // Право. – 2019 - №8 – С. 51-67.
48. Патимат М.Г Проблемы государственного регулирования договора долевого участия в строительстве // Закон и право. – 2022 – С.139-147.
49. Плотников С.И. Охрана прав участников долевого строительства многоквартирного дома // Вопросы Российской юстиции – 2022 – С. 14-19.
50. Хачатуров М.Н. Особенности методов правового регулирования земельных отношений: история теория и практика. // В монографии «Методы правового регулирования». М: Юрлитинформ, 2018. С. 203-218.
51. Ярошевская А.М. Проблемы правового регулирования договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов // Вестник Юридического факультета Южного федерального университета. 2020. Т. 7. № 3. С. 74–78.
С учетом изменения исковых требований, просили суд взыскать с ответчика в пользу Спиридонова А.Н. неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с 01.04.2019 по 29.04.2019 в размере 23 400,00 руб., неустойку за период с 01.10.2019 по 28.04.2020 исходя из размера ключевой ставки 7%, неустойку с 29.04.2020 по день вынесения решения суда, убытки, связанные с арендой жилья в размере 93 000,00 руб., компенсацию морального вреда в размере 12 400,00 руб., штраф по закону «О защите прав потребителей». Обязать ООО «Город» перечислить присужденные денежные средства на счет потребителя № в ПАО «Сбербанк».