Разработка мероприятий по эффективному управлению и эксплуатации объекта недвижимости на примере группы 24-квартирных жилых домов
Введение
Понятие эффективного управления включает в себя все вопросы, касающиеся эксплуатации и создания максимально комфортных условий для арендаторов и жильцов объекта недвижимости. Это позволяет снизить затраты на содержание объектов недвижимого имущества и получить прибыль от этой деятельности.Жилищный кодекс предусматривает три способа управления многоквартирным домом, у собственников помещения МКД существует возможность выбрать любой из них. Для того, чтобы выбрать наиболее эффективный способ управления необходимо проанализировать сложившуюся ситуацию для своего дома.Управление недвижимостью включает три направления:Экономическое направление – это управление денежными потоками в процессе эксплуатации объекта недвижимости.Правовое направление связано правами на недвижимость, их комбинированием и распределением.Техническое направление заключается в содержании объекта недвижимого имущества в соответствии с его функциональным предназначением.
Содержание
Введение……………………………………………………………………………..
Архитектурно-планировочные решения
2.Схема планировочной организации земельного участка
3.Объемно-планировочные решения
4.Конструктивные решения
5.Расчет по строительной физике (теплотехнический)
6.Наружная и внутренняя отделка здания
7.Инженерное оборудование здания
Техническая и судебно-строительная экспертиза
1.Характеристика объекта и условий эксплуатации
2.Основные дефекты и повреждения конструкций с оценкой их технического качества
3.Экспертиза проектного решения
4.Выводы по результатам обследования
Менеджмент и техническая эксплуатация объектов недвижимости
1.Цель управления
2.Описание объекта управления
3.Выбор способа управления многоквартирным домом
4.Виды мероприятий по эксплуатации
5.Расчет эксплуатационных расходов
5.1.Расчет стоимости коммунальных ресурсов
5.2.Расчет расходов управляющей компании
Ценообразование и сметное дело
1.Пояснительная записка к сметной документации на строительство жилой блок-секции №2 по ул.Ключевой, п.М.Топки, Иркутской области
2.Технико-экономические показатели.
3.Объектный сметный расчет стоимости строительства.
4.Локальный сметный расчет
Оценка объекта недвижимости и основы кадастровой оценки
1. Определение задания на оценку
2.Описание объекта недвижимости
3.Анализ рынка (сегмента рынка), к которому относится объект оценки.……………………………………………………………………………...
4.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки…………………………………………………………………………...
5.Определение предельной рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом.
6.Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом……………………………………………………………………………...
7.Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом.……………………………………………………………………………...
Список использованных источников
1. СП 131.13330.2020 «Строительная климатология» (актуализированная версия СНиП 23-01-99)
2. СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий» (актуализированная версия СНиП 23-02-2003)
3. СНиП 2.01.07-85 «Нагрузки и воздействия»
4. СанПиН 2.2.1/2.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов»
5. СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах»
6. СП 44.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные»
7. Приказ Госстроя РФ от 09.12.1999 № 139 «Об утверждении Рекомендаций по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда»
8. Вестник УрФУ. Серия экономика и управление. № 6/2011 Е.А. Демченко, канд. экон. наук1, К.И. Кожевников, аспирант, г. Екатеринбург «Особенности управления коммерческой недвижимостью в современных условиях»
9. Сайт управляющей компании «ВУ ЖКС» [Режим эл. доступа] URL//https://vugks.ru (дата обращения 17.04.2023)
10. Тарифы на коммунальные услуги в Иркутской области на 2023 год [Режим эл. доступа] URL//https://irk.sibdom.ru/news/17283/ (дата обращения 17.04.2023)
11. Единый тарифно-квалификационный справочник работ и профессий рабочих (ЕТКС), 2019 [Режим эл. доступа] URL//http://bizlog.ru/etks/etks-1/294.htm (дата обращения 20.04.2022)
12. НЦС 8102012023. Сборник № 01 «Жилые здания» (приказ № 120/пр от 22 февраля 2023 года);
13. НЦС 8102142023. Сборник № 14 «Наружные сети водоснабжения и канализации» (приказ № 159/пр от 6 марта 2023 года);
14. НЦС 81-02122023. Сборник № 12 «Наружные электрические сети» (приказ № 153/пр от 6 марта 2023 года);
15. НЦС 8102132023. Сборник № 13 «Наружные тепловые сети» (приказ № 158/пр от 6 марта 2023 года);
16. НЦС 81-02-16-2023. Сборник № 16 «Малые архитектурные формы» (приказ № 154/пр от 6 марта 2023 года);
17. НЦС 81-02-17-2023. Сборник № 17 «Озеленение» (приказ № 164/пр от 6 марта 2023 года).
Сметная документация составлена в соответствии с «Методикой определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия народов РФ на территории РФ», утвержденной приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 4 августа 2022г. № 421/пр.В соответствии с заданием руководителя в работе выполнен расчет локальной сметы на устройство фундаментов, возведение несущих конструкций здания, устройство кровли и облицовку фасада базисно-индексным методом с использованием ФЕР редакции 2020 года (Таблица 6). Стоимость материалов принята по ФССЦ. Накладные расходы просчитаны по виду строительно-монтажных работ в % от ФОТ в соответствии с Приказом Минстроя России № 812/пр от 21.12.2020 г. Сметная прибыль принята по виду строительно-монтажных работ в % от ФОТ в соответствии с Приказом Минстроя России №774/пр от 11.12.2020 г. Для перевода в текущий уровень цен 2 квартала 2023 г. Приняты расчетные индексы изменения сметной стоимости к сметно-нормативной базе 2001 года 2 квартала 2023 г.: по оплате труда – 45,93; по материалам – 8,17; по эксплуатации машин – 13,93 для жилого многоквартирного дома в соответствии с письмом Минстроя России от 25.05.2023 г. №29735-АЛ/09.Общий объем капитальных вложений на строительство блок-секции №2 по ул.Ключевой в п.М.Топка, Иркутская область определен объектной сметой.Объектный сметный расчет был проведен по укрупненным показателям с использованием сборников укрупненных нормативов цен строительства (далее НЦС). Расчет был произведен в уровне цен по состоянию на 01.01.2023 для базового района (Московская область).Стоимость строительства одного 1 места была определена в соответствии с НЦС 81-02-01-2023 по норме 01-03-001-01 и 01-03-001-02 и составила для всех мест 84 233 тыс. руб.Стоимость прокладки наружных электрических сетей была определена в соответствии с НЦС 81-02-12-2023 по нормам 12-01-011-03 и 12-02-002-03 и составила 137,56 тыс. руб.