Методы оценки рыночной стоимости недвижимости сравнительным подходом
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность данной работы заключается в том, что недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества, страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля и недвижимость всегда составляет весомую часть национального богатства.
Рассматривая текущую экономическую ситуацию в стране и мире, с точки зрения риска, все более привлекательными становятся инвестиции в недвижимость. Инвесторы крайне заинтересованы рынком недвижимости как доходоприносящим механизмом, а значит увеличивается потребность в оценке недвижимого имущества при помощи методов доходного подхода.
Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических, так и физических лиц - для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге - для развития экономики страны.
Сейчас вторичное (готовое жилье) является одним из самых перспективных, быстро развивающихся и популярных сегментов рынка недвижимости в России. Именно поэтому в настоящее время стала достаточно востребованной услуга независимой оценочной экспертизы стоимости жилых домов, дач и коттеджей, которая не только поможет избежать данных дополнительных рисков, которые связаны с подобным ценообразованием, но и необходима во многих других случаях.
СОДЕРЖАНИЕ
Введение
Глава 1. Теоретические основы оценки недвижимости доходным подходом
1.1. Недвижимость как объект оценки
1.2. Преимущества и особенности применения доходного подхода в оценке недвижимости
1.3. Методы доходного подхода, применяемые для оценки недвижимости
Глава 2. Методические и практические аспекты оценки недвижимости методами доходного подхода
2.1. Метод капитализации в оценке недвижимости
2.2. Метод дисконтированных денежных потоков в оценке недвижимости
Заключение
Список использованных источников
Список использованных источников
1. Айвазянц В. А., применение доходного подхода в оценке недвижимости// Становление и развитие. Экспертиза, М.: - № 1 -2020.- С. 5
2. Антонов В.П. Оценка стоимости земельных участков. – Владимир: Русская оценка, 2018. – 192 с.
3. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2019. – 618 с.
4. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2018. – 206 с.
5. Виноградов Д. В. Экономика недвижимости. учебное пособие — Владим. гос. ун-т. – 2017. - №3. – С.10
6. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. – СПб: Питер, 2020. – 172 с.
7. Крипер В. В., Метод капитализации дохода и его производные// Становление и развитие. Экспертиза, М.: - № 2 -2022.- С. 5
8. Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой недвижимости. – М.: Финансы и Статистика, 2017. – 146 с.
9. Лейфер Л.А. Метод прямой капитализации. Обобщенная модель Инвуда // Вопросы оценки, - 2020. - № 4. - С.26
10. Мирзоян Н.В., Оценка стоимости недвижимости. / Московская финансово-промышленная академия. – М., - 2020. – С.199.
11. Ревуцкий Л.Д. Нормативно-доходный метод определения рыночной стоимости и рыночной цены предприятия (бизнеса). – М.: Аудит и финансовый анализ. – 515 с.
12. Симионова Н.Е. Методы оценки недвижимости. – М.: ЮНИТИ, 2021. – 447 с.
13. Фишмен Д. П., Шеннон Г. К., Руководство по оценке стоимости бизнес. – М.: ЮНИТИ, 2021. – 410 с.
14. Харисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие. – М.: ИНФРА-М, 2017. – 680 с.
15. Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости. Москва: Техносфера, 2021. — С. 504.
Определение временного периода для проведения расчета необходим для формирования максимум приближенного к действительности прогноза, включающий в себя временной отрезок, а также количество необходимой имеющейся документации, отражающей показатели объекта. В России на практике используют для оценки объекта временной отрезок – 5 лет. Стоит отметить, что в странах, где закреплена капиталистическая экономическая система, период составляет около 10 лет. Это напрямую связано с тем, что Россия характеризуется своим нестабильным уровнем динамики экономики, которой не дает возможность специалистам оценить объект недвижимость на более долгий период времени. После первого этапа осуществляется поиск необходимой документации и анализ прошлых и имеющихся показателей. Особый акцент следует сделать на показатели, связанные непосредственно с проводимыми операциями, а также общую динамику рынка недвижимости. На практике, в России, специалисты оценки объекта предпочитают анализировать только доходные денежные средства, а не общую их совокупность. Специалист должен установить предыдущие величины прибыли, прошлые расходы по оцениваемому объекту, а также учитывать динамику рынка. На основе этих данных выстраивается прогноз будущего дохода и убытков. Чтобы провести наиболее эффективный расчет, необходимо обратить внимание на имеющиеся налоги (объект или земля), качество и количество инвестирования, кредиторские задолженности, а также расходы, направленные на поддержание нормального уровня функционирования оборудования или самого объекта.