Особенности оценки стоимости недвижимого имущества при оформлении залога (на примере конкретного объекта недвижимости)
Введение
Оценка стоимости недвижимости актуальна сейчас и будет актуальны до тех пор, пока будет существовать собственность. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
Для совершения многих операций с недвижимостью и другими объектами оценки заключение оценщика может быть не только желательным, но и строго обязательным. Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет с одной стороны услугу оценщика - независимого эксперта по определению рыночной стоимости, с другой стороны - юридическим фактором, устанавливающим стоимость объекта оценки для определенных в договоре об оценки целях.
Оценка при оформлении залога - один из наиболее актуальных аспектов практического использования теории оценки, т.к. является одним из наиболее востребованных видов услуг на рынке оценки.
Введение……………………………………………………………………….
Глава 1. Теоретические основы оценки недвижимости при оформлении залога……………………………………………………………………………
1.1 Недвижимость как объект залога…………………………………………..
1.2 Анализ подходов к оценке стоимости недвижимого имущества при оформлении залога…………………………………………………………..
Глава 2. Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества при оформлении залога на примере складского здания………………………
2.1 Описание объекта оценки…………………………………………………….
2.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки………………………..
Заключение………………………………………………………………………
Библиографический список…………………………………………………..
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994).
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001).
3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 24.07.2007 г. № 122-ФЗ.
4. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ.
5. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. № 135-ФЗ.
6. Федеральные Стандарты оценки (ФСО №1,ФСО №2, ФСО №3), утвержденные Министерством экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 № 254, 255, 256.
7. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 06 марта 2002 г. № 568-р.
8. Вольнова В.А. «О краткой классификации недвижимости» //Вопросы оценки № 3, 2016 г.
9. Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога». Разработаны Ассоциацией российских банков -М., 2018 г.
10. Сборник КО-ИНВЕСТ «Складские здания и сооружения» 2016 г.
В соответствии с Федеральными стандартами оценки (ФСО №1), доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Применение доходного подхода опирается на концепцию приведенной стоимости: стоимость любого актива представляет собой приведенную стоимость ожидаемых в будущем денежных потоков от актива, дисконтированных по ставке, соответствующей степени риска инвестирования в данный актив.
При оценке недвижимости с позиции доходного подхода во главу ставится доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом, тем больше величина его стоимости при прочих равных условиях. При этом имеют значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс.
Доходный подход достаточно часто используется для оценки объектов недвижимости, которые потенциально могут быть сданы или сдаются в аренду.
На практике применяют либо метод дисконтирования денежных потоком, либо метод капитализации.