Особенности оценки стоимости недвижимого имущества при оформлении залога(на примере конкретного объекта недвижимости)
Введение
Оценка стоимости недвижимости актуальна сейчас и будет актуальны до тех пор, пока будет существовать собственность. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
Для совершения многих операций с недвижимостью и другими объектами оценки заключение оценщика может быть не только желательным, но и строго обязательным. Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет с одной стороны услугу оценщика - независимого эксперта по определению рыночной стоимости, с другой стороны - юридическим фактором, устанавливающим стоимость объекта оценки для определенных в договоре об оценки целях.
Оценка при оформлении залога - один из наиболее актуальных аспектов практического использования теории оценки, т.к. является одним из наиболее востребованных видов услуг на рынке оценки.
При выборе активов для оформления залога наиболее привлекательны объекты недвижимости. Такая «привлекательность» объясняется в первую очередь надежностью объекта залога как в физическом аспекте - невозможностью его перемещения, так и в юридическом - обязательностью государственной регистрации (наличие, обременения залогом, не позволяет осуществить реализацию объекта без информирования Залогодержателя).
Ошибки в оценке залога достаточно дорого обходятся банку, причем к негативным последствиям приводят ошибки как в одну, так и в другую сторону. Переоцененный залог чреват потерями при дефолте, недооцененный - ограничиваем объем кредитования (во всяком случае, во многих банках) и соответственно приводит к недополучению доходов. То есть банк больше всех заинтересован в объективной оценке стоимости предмете залога вопреки распространенному мнению о том, что банку выгодно занижать стоимость.
Содержание
Введение……………………………………………………………………….
Глава 1. Теоретические основы оценки недвижимости при оформлении залога……………………………………………………………………………
1.1 Недвижимость как объект залога…………………………………………..
1.2 Анализ подходов к оценке стоимости недвижимого имущества при оформлении залога…………………………………………………………..
Глава 2. Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества при оформлении залога на примере складского здания………………………
2.1 Описание объекта оценки…………………………………………………….
2.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки………………………..
Заключение………………………………………………………………………
Библиографический список…………………………………………………..
Библиографический список
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994).
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001).
3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 24.07.2007 г. № 122-ФЗ.
4. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ.
5. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. № 135-ФЗ.
6. Федеральные Стандарты оценки (ФСО №1,ФСО №2, ФСО №3), утвержденные Министерством экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 № 254, 255, 256.
7. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 06 марта 2002 г. № 568-р.
8. Вольнова В.А. «О краткой классификации недвижимости» //Вопросы оценки № 3, 2016 г.
9. Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога». Разработаны Ассоциацией российских банков -М., 2018 г.
10. Сборник КО-ИНВЕСТ «Складские здания и сооружения» 2016 г.
11. URL:http://www.consultant.ru/
12. URL:https://studopedia.ru/
Поправку на потери при сборе арендной платы можно не учитывать, так как в настоящее время в подавляющем большинстве случаев установилась практика взимания авансовых платежей с арендатора, либо формирования возвращаемого фонда за счет арендатора в размере величины арендной платы за определенный период (обычно 1 - 3 месяца). Скидка на потери от недоиспользования помещений определялась исходя из данных анализа рынка объекта оценки. Было принято решение взять среднее значение скидки на потери от недоиспользования складских площадей в размере 10%. Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за вычетом операционных расходов и резерва на замещение. Операционные расходы представляют собой текущие выплаты, связанные с функционированием доходной недвижимости. Операционные расходы складываются из постоянных расходов, величина которых не зависит от интенсивности эксплуатации объекта (налог на имущество, страховые взносы, некоторые из коммунальных услуг) и переменных расходов, изменяющихся вместе со степенью загрузки объекта (большая часть коммунальных платежей). Величина налога на имущество определялась исходя из ставки налога, равной 2,2%. В качестве налоговой базы была принята остаточная стоимость оцениваемого здания.