Несостоятельность (банкротство) юридических лиц по законодательству Российской Федерации
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы. Купля-продажа недвижимого имущества как разновидность договорных обязательств является одним из распространенных договоров, направленных на отчуждение имущества. Договор купли-продажи объектов недвижимого имущества – это когда одна сторона (продавец) передает или обязуется передать недвижимое имущество в собственность второй стороне (покупателю), а вторая сторона (покупатель) принимает или обязуется принять недвижимое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.
Актуальность данной темы не вызывает сомнений, так как заключение таких договоров является для граждан и юридических лиц важным и сложным юридическим фактом. Одна сторона теряет право собственности на имущество, а вторая приобретает. При заключении этих договоров лица реализуют свои права и охраняемые законом интересы, а также выполняют свою юридическую обязанность. Этот договор направлен на безвозвратное отчуждение продавцом имущества и переход его в собственность покупателя и является юридическим основанием возникновения таких обязательственных правоотношений, которые обусловливают появление у покупателя абсолютного вещного права.
СОДЕРЖАНИЕ
Введение 3
Глава 1. Понятие «недвижимого имущества» и правовое регулирование сделок купли-продажи недвижимости 6
1.1. Современное правовое определение недвижимости и её виды 6
1.2. Общие положения договора купли-продажи недвижимости и его особенности 20
Глава 2. Проблемные аспекты отдельных договоров купли-продажи недвижимости и пути их решения 33
2.1. Проблемные аспекты заключения договора купли-продажи жилой и нежилой недвижимости 33
2.2. Проблемные аспекты заключения договора купли-продажи земельных участков 43
Заключение 50
Список использованных источников 54
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
Нормативные правовые акты
1 Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 г. с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020 г.) // Российская газета. 04.07.2020. № 144.
2 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. Ст. 3301.
3 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ //Собрание законодательства РФ. 30.01.1996. № 5. Ст. 410.
4 Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 г. № 81-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 03.05.1999. №18. Ст. 2207.
5 Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 г. № 117-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 07.08.2000. № 32. Ст. 3340.
6 Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 29.10.2001. № 44. Ст. 4147.
7 Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 03.05.2005. № 1. Ст. 14.
8 Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 16.
9 Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 г. № 200-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 11.12.2006. № 50. Ст. 5278.
10 Закон РФ от 21.02.1992 г. № 2395-1 «О недрах» // Собрание законодательства РФ. 06.03.1995. № 10. Ст. 823.
11 Федеральный закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.
12 Федеральный закон от 02.10.2012 г. № 166-ФЗ «О внесении изменений в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2012. № 41. Ст. 5531.
13 Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2015. № 29 (часть I). Ст. 4344.
14 Приказ Минэкономразвития России от 20.06.2016 г. № 378 «Об утверждении отдельных форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде» // СПС КонсультантПлюс.
15 Приказ Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 30.12.1999 г. № 194 «Об утверждении нормативных документов государственного кадастра подземного недвижимого имущества Республики Беларусь». [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.busel.org/texts/cat1ef/id5bwweuc.htm
16 Постановление ВС СССР от 31.05.1991 г. № 2212-1 «О введении в действие Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик» // Ведомости СНД СССР и ВС СССР. 1991. № 26. Ст. 734 (утратил силу). Судебная практика
17 Постановление Конституционного Суда РФ от 02.06.2015 г. № 12-П // СПС КонсультантПлюс.
18 Постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 г. № 11052/09 // СПС КонсультантПлюс.
19 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // СПС КонсультантПлюс.
20 Постановление Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 г. «О применении судами некоторых положений Раздела I части первой ГК РФ» // СПС КонсультантПлюс.
21 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» // СПС КонсультантПлюс.
22 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 г № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» // СПС КонсультантПлюс.
23 Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.05.2010 г. № 4-В10-5 // СПС КонсультантПлюс.
24 Определение СКГД Верховного Суда РФ от 24.11.2020 г. № 117-КГ20-2-К4 // СПС КонсультантПлюс.
25 Постановление Девятого Арбитражного апелляционного суда от 14.11.2017 г. № 09АП-13565/2017-ГК по делу № А40-129667/17-102-1091 [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://ras.arbitr.ru
Следует помнить, что выписки из ЕГРЮЛ и ЕГРИП не заменяют свидетельства о регистрации, но дополняют их, подтверждая, что именно эти свидетельства действительны на день запроса, а также дают более подробную информацию об участнике рынка.
Помимо проверки правоспособности сторон договора важную роль играет также проверка полномочий лица, подписывающего сделку. Для юридической чистоты и законности сделки важно, чтобы продавцом выступал собственник имущества или уполномоченное им лицо. Для подтверждения права собственности на предмет сделки продавец должен предоставить свидетельство о государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Однако стоит отметить, что в случаях, когда права на имущество еще не зарегистрированы в надлежащем порядке или когда продается не завершенное строительством здание, то есть когда свидетельство еще не получено в силу объективных причин, его отсутствие не может являться основанием для признания сделки недействительной. В силу этого возможно существование предварительных договоров продажи или продажи будущей вещи.